משכנתא בהחזר חודשי יורד

חרף המאמצים הרבים שנעשים על ידי כלל הגופים הרלוונטיים, מחירי הדיור בישראל עדיין יקרים מאוד וממשכים לעלות בכל שנה. אדם המעוניין לרכוש דירה, ברוב המקרים צריך הלוואה גדולה בכדי לממן רכישתה. לאור התחרות בתחום המשכנתאות, גופים מסחריים המתחרים על לקוחות פיתחו שיטות החזר שונות, כך שניתן יהיה להתאים את שיטת ההחזר לצרכי הלקוח.

אחת משיטות ההחזר שהפכה פופולרית יותר בעשור האחרון  היא משכנתא בהחזר חודשי יורד או בשמה הנוסף שיטת החזר "קרן שווה". על שיטת החזר זו ועוד יוסבר בהמשך.

 

מה היא משכנתא?

רכישת דירה היא העסקה המורכבת והגדולה ביותר שיעשה זוג ישראלי ממוצע בחייו. משכנתא היא כלי שנועד לעזור לאדם, שאין ברשותו את סכום הכסף הנדרש, לרכוש דירה. למעשה, משכנתא היא הלוואה, בסכום גבוה, שניתנת לאדם המעוניין לרכוש דירה. ההלוואה תוחזר לגוף המלווה (שהוא ברוב המקרים יהיה גוף מסחרי גדול בדמות בנק) בצירוף ריבית.

הבנק למשכנתאות הנותן את המשכנתא מעוניין להגן על עצמו באופן מיריבי ועל כן, על מנת להבטיח שהכסף יוחזר אליו בצירוף ריבית, הוא רושם משכון לטובתו על הנכס שנקנה. במידה והאדם שלקח את המשכנתא לא יצליח לפרוע את ההלוואה, כלומר לא יצליח להחזיר את ההלוואה שניתנה לו בצירוף הריבית, יוכל הבנק למשכנתאות למכור את הנכס ולהחזיר את הכסף שהלווה בצירוף העמלות והריביות שהצטברו.

 

משכנתא בהחזר חודשי יורד?

קיימות שיטות שונות להחזר משכנתא, שיטות ההחזר נקראות בלשון המקצועית "לוחות סילוקין". השיטה הנפוצה ביותר להחזר משכנתא היא "לוח שפיצר". "לוח קרן שווה" , לוח המאפשר את החזר ההלוואה בהחזר חודשי יורד, הופך ליותר פופולרי בעשור האחרון. מה שמייחד את שיטת ההחזר החודשי היורד הוא שההחזר בכל חודש אינו קבוע כפי שרבים בוחרים לעשות, אלא ההחזר החודשי מתחיל בסכום גבוה באופן יחסי, ובסוף התקופה שנקבעה, ההחזר יהיה קטן באופן יחסי.

 

איך מחשבים את ההחזר החודשי במשכנתא בהחזר חודשי יורד?

חישוב ההחזר החודשי דורש שימוש בנוסחאות מימון ובלוחות סילוקין. כאן אעמוד, בקווים מנחים, על העקרונות הבסיסים שעומדים בבסיס החישוב. בכדי לקבוע את ההחזר החודשי במשכנתא מסוג "קרן שווה", יש לחלק את סכום המשכנתא שניתנה ללקוח ולחלק אותו במספר החודשים שבסיומם התחייב הלקוח להחזיר את המשכנתא לבנק.

לסכום שהתקבל נוסיף בכל חודש ריבית שעליה סיכמו שני הצדדים. ככל שיעבור הזמן, יחזיר הלווה לבנק יותר ויותר כספים על חשבון הקרן, ובהתאם היא תקטן. ככל שהקרן קטנה השפעת הריבית עליה תפחת וסכום ההחזר החודשי ירד. המסקנה המימונית היא שההחזר החודשי ירד ככל שיעברו החודשים בשיטת החזר חוב זו ומכאן נגזר שם ההחזר "משכנתא בהחזר חודשי יורד".

 

דוגמא להמחשת הדברים

שמעון לקח משכנתא על סך מיליון שקלים לתקופה של עשרה חודשים. שיטת ההחזר שבחר שמעון היא "החזר חודשי יורד". כעת, יחולק סכום המשכנתא במספר החודשים כך שעל שמעון יהיה להחזיר לבנק בכל חודש מאה אלף שקלים על חשבון הקרן. בנוסף לכך, בכל חודש עליו יהיה להחזיר את הריבית המוסכמת. בשיטה זו, התשלום הראשון יהיה גדול מהתשלומים הבאים, וזאת כאמור לאור הסיבה שסכום הקרן יורד בכל חודש והריבית מחושבת מגובה הקרן.

 

באיזה שיטת החזר כדאי לי לבחור?

לבחירת שיטת ההחזר יש משמעויות רוחביות ועל כן כדאי לנסות להבין את השיטה ולהקדים ולהתייעץ בעניין זה עם גורמים מקצועיים בתחום. בחירת שיטת החזר נכונה עשויה לחסוך המון כסף ועוגמת נפש. בחירה לא נכונה של שיטת החזרה עלולה להוביל לכדי אי יכולת פירעון של המשכנתא ולמכירת הנכס על ידי הבנק.

יודגש שאין תשובה אחת לבחירת שיטת ההחזר, יתכן ולאותו אדם יינתנו המלצות שונות מגופים שונים. יחד עם זאת, על אדם לקחת בחשבון מספר גורמים מרכזיים בכדי לבצע את הבחירה הנכונה עבורו, על גורמים אלה אעמוד להלן. ככלל, אדם המעוניין שסכום ההחזר החודשי שלו יקטן לאורך השניים יתכן וכדאי לו לבחור בשיטת ההחזר "קרן שווה".

לעומת זאת, אדם המעוניין שסכום ההחזר החודשי שלו יהיה קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה כדאי יהיה לו לבחור את שיטת ההחזר "שפיצר".

 

מי נוטה לבחור ובאיזה שיטות החזר?

לעיתים קרובות אנשים בעלי הכנסה חודשית גבוהה (למשל הייטקיסטים), בוחרים בשיטת ההחזר בהחזר חודשי יורד, וזאת כיוון שהם יכולים להקצות מההכנסה הגבוהה שלהם חלק גדול לטובת החזר המשכנתא והם מעדיפים להחזיר תחילה יותר ולאט לאט פחות. בניגוד לכך, משפחות עם הוצאות גבוהות, בלא מעט מן המקרים בוחרות בלוח הסילוקין "שפיצר" בעל החזר חודשי קבוע לאורך התקופה.

יש לזכור שהבנק שאיתו עשיתם את העסקה לוקח את הסיכון ועל כן, בסופו של דבר, ההחלטה איזה סוג של לוח סילוקין תקבלו נתונה לבנק. הבנק יבחר את השיטה שמתאימה לכם בצורה האולטימטיבית, תוך סיכון מינימלי פוטנציאלי לבנק.

 

אילו גורמים ישקול הבנק בטרם יאשר משכנתא ו/או שיטת החזר?

בטרם יאשר הבנק מתן משכנתא ככלל ושיטת החזר בפרט, ייקח הבנק בחשבון מספר גורמים אשר עשויים להיות רלוונטיים לקביעתו. בין היתר, יילקחו בחשבון הגורמים הבאים:

  1. ההכנסה שלכם – השיקול העיקרי שיכווין את הבנק בטרם יאשר לכם לקחת משכנתא או בקביעת שיטת ההחזר שלכם הוא גובה ההכנסה שאתה מכנס בכל חודש, וכמו כן צפי הגדילה שלה לאורך השנים.
  2. הגיל שלכם – גילכם בעת קבלת המשכנתא מהווה פקטור לגבי שיטת ההחזר שתקבלו ובכלל, הבנק לא נוטה לתת לאנשים מבוגרים משכנתא שמתפרשת על פני תקופה ארוכה, וזאת מתוך הבנה שיש פחות שנים בהם יכניס העובד מספיק כסף בכדי להחזיר את סכום המשכנתא.
  3. המצב הפיננסי שלכם – גורמים שיילקחו בחשבון במתן משכנתא בכלל ובפרט בשיטת ההחזר הוא המצב הפיננסי בעת לקיחת המשכנתא. כך שחובות גבוהים ודירוג אשראי נמוך עלולים להוות סיבה טובה לאי מתן משכנתא.
  4. המקצוע שלכם – חלק מהמקצועות נחשבים אובייקטיבית יותר בטוחים ולכן בנקים להעניק לאשר לקיחת משכנתא ויאפשרו בחירת מסלול בצורה גמישה יותר.

 

עוד גורמים רלוונטיים לקביעת שיטת ההחזר הם: האם יש לך ילדים? האם אתה מתכנן להביא עוד ילדים בהמשך? האם אתה נשוי? האם אתה צפוי לקבל סכום כסף גדול בזמן ההחזר?

 

סיכום הדברים

לסיכום, עולם המשכנתאות הוא עולם  מורכב הדורש הבנה מעמיקה, בטרם ניגשים לחתימה על עסקה רצוי יהיה לבדוק את החלופות המתאימות ספציפית לך, בנסיבות האישיות שלך, ולהשוות בין הגופים המסחריים השונים שנותנים משכנתאות. משכנתא בהחזר חודשי יורד ("קרן שווה") נהפכה ליותר פופולרית בעשור האחרון, ויותר גופים בנקאיים מציעים אותה ללקוחותיהם.

במשכנתא זו, תחזירו בכל חודש שחולף סכום נמוך יותר מהחודש שעבר. שיטת ההחזר שמתאימה לכם תלויה בנסיבות שאופפות את חייכם כפי שתוארו למעלה בהרחבה.

עוד חשוב להדגיש שבחירת סוג המשכנתא שתיקחו איננה מסתכמת רק בנתונים שתוארו כאן, אלא יש להתחשב במכלול הסעיפים שעליהם חתמתם. למשל, עמלת פירעון מוקדם הינו סעיף מרכזי שמן הראוי יהיה לקחת אותו בחשבון בין שאר השיקולים בבחירת לוח סילוקין, בין אם זה שפיצר או קרן שווה.

מה היה לנו עד עכשיו?

הכתבה עזרה לכם?
שתפו אותו עם החברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
יועצי המשכנתא יאיר סעדו ודורין קטרי
יאיר סעדו ודורין קטרי - יועצי משכנתאות

משכנתא אינפו:
יועצי המשכנתאות הטובים בישראל

1. משאירים פניה באתר

2. מקבלים שיחת ייעוץ ראשונית

3. מקבלים ייעוץ משכנתאות וליווי במידת הצורך

נשמח לעזור לך!

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך: