משכנתא גשר לדירה

תוכן עניינים

רכישת דירה היא העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שיעשה זוג ישראלי ממוצע בחייו. עסקה זו, תכלול ברוב המקרים עסקה נוספת, עם גורם שיממן את רכישת הדירה – בנק למשכנתאות. הביקוש הרב למשכנתאות הוליד סוגים שונים ומגוונים של משכנתאות, בין יתר הסוגים אחת המשכנתאות הנפוצות בשוק היא משכנתא גשר לדירה.

 

מה היא משכנתא?

משכנתא היא למעשה הלוואה, לתקופה ארוכה ובסכום גבוה אשר ניתנת על ידי גוף מסחרי שאושר לו לעסוק בתחום המשכנתאות, גופים אלה מכונים בנקים למשכנתאות. בעסקת משכנתא הבנק נותן סכום גבוה מאוד ללקוח, על מנת להבטיח שאותו לקוח יחזיר את הכסף, לא משנה מה יקרה בתקופה הארוכה שלפניו, הבנק רושם שיעבוד על הנכס שלשמו נדרשה המשכנתא.

באמצעות השעבוד, הבנק למעשה מבטיח שגם אם הלקוח נכנס למצוקה והוא לא מצליח לעמוד בהחזרים עליהם התחייב, עדיין הוא יחזיר את חובו. החוב יוחזר על ידי מימוש הנכס לכל המרבה במחיר באמצעות ההוצאה לפועל.

 

מה היא משכנתא גשר לדירה בפרט?

משכנתא גשר לדירה היא סוג מסוים של משכנתא שבאה לענות על צורך ספציפי וקצר יותר כפי שיוסבר בהמשך. אם כן, משכנתא גשר לדירה היא הלוואה הניתנת לאדם שמעוניין לקנות נכס חדש, אך טרם מכר את הנכס הקודם שהוא מחזיק בבעלתו. משכנתא גשר ניתנת לתקופה קצרה באופן יחסי, כך שבמרבית המקררים התקופה נעה בין מספר חודשים מצומצם לשלוש שנים; הזמן הסביר שבו ניתן למכור את הנכס הישן.

שעה שמצליחים למכור את הנכס הישן לצד שלישי, מעבירים את הסכום שהתקבל לבנק למשכנתאות ובכך סוגרים את ההלוואה. גם במשכנתא גשר הבנקים למשכנתאות לא יוותרו על שיעבוד הנכס להבטחת החזר המשכנתא במלואה.

 

תנאי הבסיס לקבלת משכנתא

סכום המשכנתאות שישראלים נוטלים בכל שנה, ממשיך לעלות והוא עומד כיום על עשרות מיליארדים בכל שנה ושנה. למרות זאת, משכנתא היא איננה זכות יסוד והבנק לא חייב לתת לכם אחת אם אתם לא עומדים בתנאים קשיחים אשר נקבעו על ידי בנק ישראל.

ולמעשה, הבנק לא מחויב לתת משכנתא אפילו אם לקוח עומד בתנאי הבסיס שהגדיר בנק ישראל. ולשם כך יש צורך להבין שהבנק הוא גוף עסקי שכל מטרתו היא להרוויח – כמה שיותר. אם במסגרת שיקוליו, הוא מגיע לכלל מסקנה שהלקוח שלפניו מהווה סיכון גדול יותר מהרווח שהוא עשוי להניב, יתכן והבנק יסרב לבקשתו למשכנתא.

יחד עם זאת, יודגש, הסיבות של הבנק לסירוב למשכנתא צריכות להיות ענייניות ולא מונעות משיקולים זרים ומפלים. ככל שלדעתכם, הבנק סירב לבקשתכם משיקולים זרים, יתכן ויש לכם עילה לתביעה.

 

מי עלול להיות מסורב לבקשה למשכנתא גשר לדירה?

קיימות שתי סיבות עיקריות אשר בגינן הבנק עשוי לסרב לבקשות משכנתא. הסיבה הראשונה היא דירוג אשראי נמוך ללקוח (BDI שלילי). הסיבה השנייה היא סיבה משפטית, שקשורה לבטוחה אשר אותה הציע מבקש המשכנתא לבנק.

 

BDI שלילי

חוק נתוני האשראי מאפשר לגופים פיננסים, בקלות וביעילות חסרת תקדים, למצוא מידע הפיננסי שהצטבר על מבקש משכנתא לאורך השנים. שימוש במידע עוזר לבנק להכריע בשאלה – האם אפשר לתת לאותו אדם הלוואה או משכנתא או שמא הוא עלול לקרוס תחת הנטל כך שהוא לא יצליח לעמוד בהחזרים.

לחילופין הנתונים מאותתים לבנק האם קיימות נורות אזהרה בעסקה ועדיף לא לקחת את הסיכון במתן משכנתא ללקוח שלפניהם. הדו"ח שבנק מפיק כולל בין היתר מידע בעניין חובות שהן תוצאה של פסק דין, הוצאה לפועל, כונס נכסים וכדומה. כמו כן, הבנק יקבל מידע אודות דירוג האשראי של אותו אדם וזאת בהסתמך על הנתונים שהצטברו במערכת. דירוג נמוך, ונתונים שלילים עלולים להוות סיבה משמעותית שהבנק יסרב לתת אשראי ללקוח.

 

סירוב עקב בעיות משפטיות בבטוחה

הסכמת הבנק לתת משכנתא מותנית בקיומה של בטוחה שניתן יהיה להיפרע ממנה אם הלקוח לא עומד בהחזרים כפי שהוגדרו מראש. בין הדרישות שהבנק מבקש שהנכס יעמוד בהן הן ששמאי יבדוק את הנכס ויחתום על השווי של הנכס כפי שהוצהר על ידי הלקוח. הבנק יבדוק האם קיימות בעיות משפטיות שימנעו את רישום המשכנתא, כך למשל אם גוף אחר כבר שיעבד את הנכס לטובתו. עד אשר לא יוסרו הבעיות המשפטיות, הבנק לא ייתן את ההלוואה.

 

מי זקוק למשכנתא גשר לדירה?

אנשים רבים שנוטלים משכנתת גשר עורכים למעשה "שיפור דיור" אך הם אינם רוצים או אינם יכולים למכור את הנכס הישן שלהם או שקיימת להם תוכנית חיסכון שצפויה להשתחרר רק אחרי קניית הדירה החדשה.

בפרט, אנשים רבים בוחרים לקחת את המשכנתא כיוון שמצאו נכס חדש לשביעות רצונם ובמחיר מתאים, אך טרם קיבלו הצעה שעולה בקנה אחד עם הצפיות שלהם ביחס לנכס הישן. שעה ששוק הנדל"ן הינו שוק רווי בביקוש, רבים מעדיפים לקחת משכנתת גשר אשר בעזרתה ירכשו את הנכס החדש, בטרם אחר יעשה כן, וזאת עד שנכסם הישן יימכר.

 

דוגמא להמחשת השימוש במשכנתא גשר לדירה

על שמותיהם של שני בני זוג רשומה דירה בשווי מיליון שקלים. הזוג מצא דירה חדשה לטעמו והם מעוניינים לרכוש את הדירה בעלות של מיליון ומאה אלף שקלים. אין לבני הזוג מספיק כסף כדי לרכוש את הדירה החדשה, ועל כן הם חייבים למכור את הדירה הראשונה.

הזוג לא מצליח למצוא קונה עבור הדירה הישנה ולכן פונה לגוף מסחרי אשר יעניק לו משכנתא גשר לדירה החדשה. כעבור שנה מצליח הזוג למכור את הדירה הראשונה, הוא פורע את חובו מול הגוף המסחרי בצירוף הריבית שהצטברה.

 

שיטות החזר למשכנתא גשר לדירה?

קיים ביקוש גדול בשוק למשכנתא גשר לדירה, לכן גופים מסחריים רבים התאימו עצמם ויצרו מסלולים מגוונים למשכנתא. פעמים רבות עד המועד בו תימכר הדירה לצד שלישי, רק ריבית תשולם לבנק וכאשר הדירה תימכר, תוחזר הקרן במלואה.

גופים מסחריים אחרים לעיתים יציעו לשלם את כל הסכום המשכנתא, כולל הריבית, בסוף התקופה כל זאת בכפוף לשיקול דעתם ולמדיניות ניהול הסיכונים שלהם. מאחר וקיים למלווה סיכון במתן ההלוואה, משכנתא גשר לדירה בדרך כלל תהיה יקרה ובעלת ריבית גבוהה מאשר "משכנתא רגילה".

 

מגבלות על משכנתא גשר לדירה

חוק בנק ישראל מגביל את הבנקים להעניק מימון עד גבוה של 50% מערכו של הנכס, הסיבה לכך טמונה בעובדה שמדובר בהלוואה בסיכון גבוה ובנק ישראל מעוניין להגביל את הציבור מלקיחת סיכונים גדולים שעלולים במצטבר להשפיע על המשק כולו.

כלומר, בנק ישראל איננו מעוניין שלקוחות ייקחו על עצמם מחויבויות שהם אינם יכולים לעמוד בהם, וכתוצאה מכך הם יקרסו ויהוו נטל על הציבור. יחד עם זאת, ישנם גופים מסחריים, שאינם כפופים לחוק בנק ישראל, הם מעניקים מימון על סך 65% מגובה ערך הנכס, בהתאם לכך, גם הריביות עולות.

 

עוד דברים שכדאי לדעת

על אף שמדובר בהלוואה לטווח קצר, מכיוון שההלוואה היא על סכום גבוה מאוד (באופן יחסי), ואחוזי הריבית גם הם גבוהים, יתכן ומשכנתא גשר לדירה תעלה עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת ההחזקה שלה. לכן, בטרם לוקחים את המשכנתא, רצוי להתייעץ עם גורם בלתי תלוי אשר ייתן את חוות דעתו האם בנסיבות העניין כדאי וצריך לקחת את ההלוואה או לחילופין כדאי דווקא למכור את הדירה הראשונה במחיר נמוך יותר, במטרה לחסוך את עלויות העסקה.

 

סיכום

אם כן, משכנתא היא כלי שמטרתו לעזור לציבור לממן את עסקת רכישת הדירה בה הוא חפץ. משכנתא גשר לדירה היא כלי מימוני ספציפי (כלי יקר באופן יחסי) שמטרתו לענות על צורך מסוים וזמני של לקוח. בטרם בנק יסכים למתן משכנתא, הוא יבדוק את מכלול הסיכונים הסיכויים שטמונים בתיק. ככל שישתלם לבנק, הוא אכן יעניק לכם משכנתא.

הכתבה עזרה לכם?
שתפו אותו עם החברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
יועצי המשכנתאות שלנו
יאיר סעדו - דורין קטרי - יועצי משכנתאות

משכנתא אינפו:
יועצי המשכנתאות הטובים בישראל

1. משאירים פניה באתר

2. מקבלים שיחת ייעוץ ראשונית

3. מקבלים ייעוץ משכנתאות וליווי במידת הצורך

נשמח לעזור לך!

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך: