משכנתא למוגבלים

תוכן עניינים

מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות, ואף על פי כן, ישראלים רבים עדיין מעוניינים בכך שתהיה דירה בבעלותם. עבור רוב הישראל, הגשמת החלום היא אינה דבר של מה בכך, מדובר באופרציה מורכבת המתחילה בצבירת הון ועוברת בבקשה למשכנתא מאת בנק למשכנתאות.

קיימים ישראלים רבים שבכך לא תמה מלאכתם, וזאת מכיוון שהבנק סירב לבקשתם למשכנתא. אחד מכל עשרה מבקשים מקבל סירוב למשכנתא. בעוד יכולות להיות סיבות שונות ומגוונות לסירוב הבנקים – סיבה נפוצה לסירוב היא מאחר וחשבונו של המבקש הוא מוגבל או היה מוגבל בטרם הבקשה למשכנתא.

 

מה היא בכלל משכנתא?

משכנתא היא למעשה הלוואה, שניתנת על ידי גופים מסחרים. ההלוואה ניתנת לתקופה ארוכה באופן יחסי ובסכום גבוה. גופים מסחרים שנותנים משכנתא חייבים בקבלת היתר מבנק ישראל לעסוק לתת משכנתאות לציבור הישראלי, אותם גופים מכונים בנקים למשכנתאות

על אף הדמיון שיש בין הבנקים ובין ההצעות שלהם, עדיין עשויים להיות הבדלים בין הבנקים ואף עשויות להיות דרישות שונות. יחד עם זאת, על כל העוסקים במלאכת מתן המשכנתאות לעמוד בדרישות מינימליות אשר נדרשות ומוגדרות על ידי בנק ישראל. בין שאר התנאים, יש מגבלות העוסקות בסכום ההלוואה המקסימלי שניתן לאשר, בתקופת המשכנתא ובתמהיל המסלולים שיוכל הלקוח לבחור.

 

מה עלול לקרות אם לא מחזירים את הכסף לבנק?

הבנק למשכנתאות הוא איננו גוף פילנטרופי, מטרתו המוצהרת היא שהכסף שהוא הלווה יוחזר אליו בצירוף ריבית כמוסכם. על מנת להבטיח שסכום הכסף יוחזר, הבנק מבצע שיעבוד (ממשכן) במרשם המקרקעין את הנכס אשר רכש הלקוח, לטובתו.

כך שלמעשה, אם חלילה יקרה מצב שבו הלקוח שנטל את המשכנתא לא יעמוד בתנאי המשכנתא שסוכמו מראש או לא יעמוד בתשלומי ההחזר בזמן הקבוע, הנכס יועבר למכירה על ידי ההוצאה לפועל לכל המרבה במחיר והבנק יוכל לקבל את החוב בצירוף כל ההוצאות הנלוות.

 

תנאי הבסיס שחייבים להתקיים על מנת לקבל משכנתא

סכום המשכנתאות שישראלים נוטלים בכל שנה, ממשיך לעלות והוא עומד כיום על עשרות מיליארדים בכל שנה ושנה. למרות זאת, משכנתא היא איננה זכות יסוד והבנק לא חייב לתת לכם אחת אם אתם לא עומדים בתנאים קשיחים אשר נקבעו על ידי בנק ישראל. כללי אצבע אלה נקבעו על מנת לא לדרדר את מצבם של אנשים הרוצים להתחייב להחזרי משכנתא אך בפועל לא יכולים לעמוד בכך.

 

האם הבנק חייב לתת לי משכנתא?

יודגש, אפילו אם אתם עומדים בכללים המינימליים שבנק ישראל הכתיב, הבנק למשכנתאות עדיין יוכל לסרב לבקשת לקוח למשכנתא. בין יתר הכללים הבסיסים, בנק ישראל הגדיר את אחוזי המימון המקסימליים שבנק יוכל לתת למבקש משכנתא, כתלות במספר הדירות של המבקש. כך למשל, אם זו הדירה הראשונה (והיחידה) של המבקש, הבנק יוכל לתת לו משכנתא בגובה של עד 75% מגובה ערך הדירה.

כלל נוסף הוא שמשכנתא תינתן לאדם לתקופה העומדת על פחות מ- 30 שנים. עוד הגדיר בנק ישראל הגבלות על התמהיל שיוכל מבקש משכנתא לקבל והגבלות על גובה ההחזר החודשי עבור ההלוואה.

 

מי עשוי לקבל תשובה שלילית לבקשתו למשכנתא?

אין זה חדש שהבנק הוא גוף מסחרי / עסקי אשר מטרתו הראשית היא למקסם את רווחיו – ואין בכך כל פסול. שעה שהבנק שוקל האם לתת ללקוח את ההלוואה שביקש, הוא לוקח בחשבון מספר שיקולים. במסגרת השיקולים הבנק שם מאחד את הרווחים שהבנק עשוי להרוויח מאותה עסקה ומאידך את הסיכונים הטמונים בכך.

במילים אחרות, אם הבנק סבור שהלקוח אשר מבקש משכנתא הוא מסוכן מדי וקיים סיכוי גדול (ממה שהבנק מסוגל לקחת) שהלקוח לא יצליח להחזיר את המשכנתא או שיהיו בעיות עם החזרי הכספים – יתכן והבנק יסרב למתן משכנתא. יודגש שהשיקולים של הבנק חייבים להיות מונעים משיקולים ענייניים ואין מקום לסירוב מטעמים זרים.

 

הסיבות העיקריות לסירוב

קיימות שתי סיבות עיקריות אשר בגינן הבנק עשוי לסרב לבקשות משכנתא. הסיבה הראשונה היא דירוג אשראי נמוך ללקוח (BDI שלילי). הסיבה השנייה היא סיבה משפטית, שקשורה לבטוחה אשר אותה הציע מבקש המשכנתא לבנק.

 

BDI שלילי

במציאות הטכנולוגית בעידן הנוכחי ניתן לאתר מידע על אדם בקלות. חוק נתוני האשראי מאפשר לגופים פיננסים בקלות יתרה למצוא מידע הפיננסי שהצטבר על מבקש משכנתא לאורך השנים. שימוש במידע זה עשוי לעזור לבנק לקבוע האם אפשר לתת לאותו אדם הלוואה או משכנתא או שמא הוא יקרוס תחת הנטל ולא יצליח לעמוד בהחזרים.

או לחילופין הנתונים מאותתים לבנק האם קיימות נורות אזהרה ולכן עדיף לא לקחת את הסיכון במתן משכנתא. הדו"ח שבנק מפיק כולל בין היתר מידע בעניין חובות שהן תוצאה של פסק דין, הוצאה לפועל, כונס נכסים וכדומה.

כמו כן, הבנק יקבל מידע אודות דירוג האשראי של אותו אדם וזאת בהסתמך על הנתונים שהצטברו במערכת. דירוג נמוך, ונתונים שלילים עלולים להוות סיבה משמעותית שהבנק יסרב לתת אשראי ללקוח.

 

סירוב עקב בעיות משפטיות בבטוחה

כפי שהוסבר לעיל, הסכמת הבנק לתת משכנתא מותנית בקיומה של בטוחה שניתן יהיה להיפרע ממנה אם הלקוח לא עומד בהחזרים כפי שהוגדרו מראש.

בין הדרישות שהבנק מבקש שהנכס יעמוד בהן הן ששמאי יבדוק את הנכס ויחתום על השווי של הנכס כפי שהוצהר על ידי הלקוח. הבנק יבדוק האם קיימות בעיות משפטיות שימנעו את רישום המשכנתא, כך למשל אם גוף אחר כבר שיעבד את הנכס לטובתו. עד אשר לא יוסרו הבעיות המשפטיות, הבנק לא ייתן את ההלוואה.

 

משכנתא לאנשים בעלי חשבונות מוגבלים

ראשית יוסבר: החוק מבחין בין לקוח מוגבל בהגבלה רגילה, הגבלה חמורה ולקוח מוגבל מיוחד. ככלל, עצם ההגבלה עשויה להקשות על קבלת משכנתא אך היא איננה מונעת אותה בכל במקרים באופן חד משמעי.

 

חשבון מוגבל

החוק מגדיר חשבון כמוגבל אם סורבו לו במהלך השנה לפחות 10 שיקים שרשומים על החשבון (ושחלפו 15 ימים בין החזרה של השיק ראשון לשיק האחרון). כאשר ללקוח קיים חשבון מוגבל, אם הוא מחזיק בחשבונות נוספים, הוא יוכל להתנהל דרכם ללא מגבלות.

 

לקוח מוגבל בנסיבות מחמירות

החוק קובע שלוקח מוגבל בנסיבות מחמירות הוא לקוח אשר חשבונו הוגבל, ובזמן זה חשבון נוסף שרשום על שמו הוגבל. אפשרות נוספת להכרזה כזו היא כאשר לקוח הוגבל ולאחר שלוש שנים ממועד סיום ההגבלה, הוכרז חשבון נוסף של הלקוח כמוגבל. על לקוח שמוגבל בנסיבות חמורות חלות מגבלות משמעותיות יותר.

 

לקוח מוגבל בנסיבות מיוחדות

החוק מגדיר מספר מקרים בהם יוכר כי הלקוח מוגבל בנסיבות מיוחדות:

  1. חייב שהוגבל על ידי רשם ההוצאה לפועל במסגרת הליכי גביית חובות בעניינו.
  2. חייב שהוגבל על ידי בית המשפט במסגרת הליכי פשיטת רגל.
  3. סרבני גט שהוגבלו בעקבות פסיקה של בית הדין הרבני.
  4. חייב שהוגבל על ידי המרכז לגביית קנסות, אגרות והוצאות במסגרת הליכי גביית חובות לגופים, לתאגידים ולרשויות ממשלתיות.

 

איך ניתן לקחת משכנתא במקרה של מוגבלים?

ראשית, ניתן לשכור את שירותיו של גורם מקצועי אשר ינהל הליך שמטרתו היא הסרת הסטאטוס של חשבון מוגבל. ניתן לשכנע את הבנק לשנות את הסטאטוס, ניתן לפנות לבית המשפט ככל שתשובת הבנק שלילית, או לחילופין ניתן להמתין עד למועד סיום הסטאטוס.

 

משכנתא חוץ בנקאית

אופציה אפשרית נוספת לקבלת משכנתא למוגבלים היא פנייה לגוף מסחרי (למשל חברות ביטוח) חוץ בנקאי לקבלת משכנתא. בניגוד לבנקים מערכת הסיכונים שגופים אלה לוקחים היא שונה, כך שהם מוכנים לתת משכנתאות לאנשים אשר הבנק סירב לבקשתם. יחד עם זאת, בדרך כלל העלות של משכנתא זו תהיה גבוהה יותר כך שהיא עשויה להגיע ליותר בעשרות אלפי שקלים יותר מאשר משכנתא סטנדרטית מבנק למשכנתאות.

הכתבה עזרה לכם?
שתפו אותו עם החברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
מתן עובדיה יועץ משכנתאות
מתן עובדיה - יועץ משכנתאות

משכנתא אינפו:
יועצי המשכנתאות הטובים בישראל

1. משאירים פניה באתר

2. מקבלים שיחת ייעוץ ראשונית

3. מקבלים ייעוץ משכנתאות וליווי במידת הצורך

נשמח לעזור לך!

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך: