משכנתא לפושטי רגל

משכנתא היא הדרך הנפוצה, ואולי היעילה, ביותר לממן עסקת רכישת דירה בישראל כאשר אין לרוכש מספיק משאבים כעת בכדי לקנות את הנכס בעצמו. ולכן, ישראלים לוקחים בכל שנה משכנתאות מסכום המסתכם בעשרות מיליארדי שקלים, סכום שגדל באופן עקבי בכל שנה ושנה.

אף על פי כן, משכנתא לא ניתנת לכל אדם, באופן אוטומטי, בכדי לקבל משכנתא יש לעמוד במספר תנאים בסיסים שלעיתים די קרובות, אנשים לא מצליחים לעמוד בהם. סיבה נפוצה שבגינה הבנק מסרב לתת משכנתא לאדם היא שאותו אדם הוכר כפושט רגל. כפי שנראה בהמשך, אין זה סוף פסוק, ולעיתים הבנק או גוף מסחרי אחר ייתן משכנתא לפשוטי רגל.

 

מה זה בכלל משכנתא?

משכנתא היא עסקה מורכבת בין בעל הדירה הנוכחי, בין מבקש המשכנתא ולבין הבנק. מטרתה של העסקה היא לממן את רכישת הדירה, שעה שלקונה הדירה אין דיי כסף לעשות זאת בעצמו. במילים אחרות, משכנתא היא למעשה הלוואה, שנפרשת לתקופה ארוכה ובסכום גדול באופן יחסי, שניתנת על ידי גוף אשר קיבל אישור מבנק ישראל לתת משכנתאות, גופים אלה מכונים בנקים למשכנתאות.

אף על פי שקיימות נקודות דמיון רבות בין הבנקים ובדרישותיהם, הצעת בנק אחד עשויה להיות שונה מהותית מהצעת בנק אחר, כך שהצעה אחת יכולה להיות יקרה מהאחרת בעשרות אלפי שקלים לאורך תקופת ההחזר.

 

מה מיוחד בעסקת משכנתא?

ראשית יודגש, הבנק למשכנתאות הוא גוף מסחרי לכל דבר ועניין, כך שמטרתו המוצהרת היא שהכסף שהוא מלווה יוחזר אליו בצירוף ריבית ועמלות כפי שסוכם. מאחר והבנק רוצה להבטיח את חובו, כך שאפילו אם הלקוח לא מצליח לעמוד בתשלומים מסיבה כלשהי, הוא עדיין יוכל לכסות את ההלוואה שהוא נתן, בצירוף עמלות ועלויות נוספות.

לשם כך, הבנק משעבד לטובות את הנכס שנקנה על ידי הלקוח. שיעבוד הנכס, נרשם במרשם המקרקעין באופן רשמי, כך שאי תשלום המשכנתא תגרור את הבנק לממש את הנכס לכל המרבה במחיר בעזרת ההוצאה לפועל, הבנק בהתאם יכסה (ראשון) את כל אשר חייבים לו.

 

האם הבנק חייב לתת לי משכנתא בהכרח?

לא כל אדם זכאי לקבל משכנתא. משכנתא היא איננה זכות יסוד והבנק לא חייב לתת אותה לאדם אם הוא לא עומד בתנאים קשיחים אשר נקבעו על ידי בנק ישראל. כללי האצבע למתן משכנתאות נקבעו במטרה לא לדרדר את מצבם של אנשים הרוצים להתחייב להחזרי משכנתא אך בפועל אינם יכולים לעמוד בהם. אם כן, אפילו אם אדם יעמוד בכל התנאים המינימליים שבנק ישראל דורש, הבנק למשכנתאות עדיין יוכל לסרב לבקשת לקוח למשכנתא.

בין יתר הכללים הבסיסים, בנק ישראל הגדיר את אחוזי המימון המקסימליים שבנק יוכל לתת למבקש משכנתא, כתלות במספר הדירות של המבקש. למשל, אם זו הדירה הראשונה (והיחידה) של המבקש, הבנק יוכל לתת משכנתא בגובה של עד 75% מגובה ערך הדירה. בנוסף, הוגדר כי משכנתא תינתן לאדם רק לתקופה העומדת על פחות מ- 30 שנים.

עוד הגדיר בנק ישראל הגבלות על התמהיל שיוכל מבקש משכנתא לקבל והגבלות על גובה ההחזר החודשי עבור ההלוואה.

 

מי עשוי להיות מסורב למשכנתא?

כידוע, הבנק הוא גוף מסחרי, מטרתו היא להשיא את רווחיו למקסימום האפשרי. במכלול השיקולים שהבנק שוקל בטרם הוא נותן ללקוח משכנתא, הוא שוקל מה הסיכוי לרווח מול הסיכון הקיים שהלקוח לא יחזיר את ההלוואה שלקח. דהיינו, הבנק בוחן את הרווחים שעשויים להתקבל מהעסקה מול ההפסדים הטמונים בסיכון שהוא לוקח. אם הבנק מגיע לכלל מסקנה שהלקוח הוא מסוכן מדי ביחס לרווחים הצפויים – יתכן והבנק יסרב למתן משכנתא. יודגש כי שיקולי הבנק חייבים להיות ענייניים בבסיסם ואין מקום לסירוב מטעמים זרים.

קיימות שתי סיבות עיקריות אשר בגינן הבנק עשוי לסרב לבקשות משכנתא. הסיבה הראשונה היא דירוג אשראי נמוך ללקוח (BDI שלילי). הסיבה השנייה היא סיבה משפטית, שקשורה לבטוחה אשר אותה הציע מבקש המשכנתא לבנק.

 

BDI שלילי

העידן הטכנולוגי הפך את המציאות לכולנו לפשוטה יותר, וכך גם לבנקים למשכנתאות. בעזרת חוק נתוני האשראי גופים פיננסים יכולים לאתר בקלות ובמהירות חסרת תקדים את המידע הפיננסי שהצטבר על הלקוח (המבקש משכנתא) לאורך השנים.

מידע זה עוזר לבנק לענות על השאלה, האם ניתן לתת ללקוח שלפני הלוואה? או שמא הוא יקרוס תחת הנטל ולא יצליח לעמוד בהחזרים. הנתונים שניתן להפיק בדו"ח מאותתים לבנק האם קיימות נורות אזהרה שבגינן אולי עדיף לו לא לקחת את הסיכון במתן משכנתא.

בין יתר המידע שהבנק מקבל בעזרת החוק ניתן למצוא מידע בעניין חובות שהן תוצאה של פסק דין, הוצאה לפועל, כונס נכסים וכדומה. כמו כן, הבנק יקבל מידע אודות דירוג האשראי של אותו אדם וזאת בהסתמך על הנתונים שהצטברו במערכת. דירוג נמוך, ונתונים שלילים עלולים להוות סיבה משמעותית שהבנק יסרב לתת אשראי ללקוח.

 

סירוב עקב בעיות משפטיות בבטוחה

הסכמת הבנק לתת משכנתא מותנית בקיומה של בטוחה שניתן יהיה להיפרע ממנה אם הלקוח לא עומד בהחזרים כפי שהוגדרו מראש. בין הדרישות שהבנק מבקש שהנכס יעמוד בהן הן ששמאי יבדוק את הנכס ויחתום על השווי של הנכס כפי שהוצהר על ידי הלקוח. הבנק יבדוק האם קיימות בעיות משפטיות שימנעו את רישום המשכנתא, כך למשל אם גוף אחר כבר שיעבד את הנכס לטובתו. עד אשר לא יוסרו הבעיות המשפטיות, הבנק לא ייתן את ההלוואה.

 

משכנתא לפושטי רגל

מידע שחשוב לבנק לדעת בטרם הוא נותן משכנתא לאדם הוא, האם אותו אדם הינו פושט רגל. חשוב להבין, הבנק מחזיק בסטטיסטיקות שמראות לו שאדם שפשט רגל פעם אחת קיים סיכוי גדול יותר שיפשוט רגל פעם שניה ולכן הוא ייזהר מאוד בטרם ייכנס לעסקה כזו. אולם, אין זה סוף פסוק, קיימות לפושט רגל מספר אפשרויות שיוכל לפנות אליהן.

 

שכנעו את הבנק

למרות שזה המצב אליו נקלעתם, תוכלו לנסות לשכנע את הבנק שאתם לא נכנסים בגדר הסטטיסטיקה. תוכלו להציג בפניו נתונים המראים את החוזק הכלכלי והשיקום שעברתם מאז פשיטת הרגל, כדוגמת: עבודה חדשה ובטוחה (רצוי עבודה שמכניסה כסף רב כמובן), סדר וארגון ומעקב אחר החשבונות שלכם. כמו כן, ככל שעבר זמן רב יותר מאז קבלת ההפטר כך גדל הסיכוי שתקבלו את המשכנתא, פנו אל הבנק לפחות כשנתיים לאחר קבלת ההפטר.

נסו קודם לפנות לבנק אשר לא נכווה מפשיטת הרגל שלכם, וככל שתבקשו סכום נמוך יותר למשכנתא, כך גדל הסיכוי שהבנק יסכים. בכדי להגדיל את הסיכויים שלכם, פנו לגורם מקצועי שיעזור לכם להציג את הנתונים באופן שיראה לבנק אתכם כלקוח אטרקטיבי למרות הנסיבות.

 

משכנתא חוץ בנקאית

אפשרות נוספת לקבלת משכנתא לפשוטי רגל היא פנייה לגופים מסחריים (כדמות ביטוחים) שהם לא בנקים, אשר עוסקים במתן משכנתאות. אפילו אם בנקים מסרבים לבקשת לקוח למשכנתא, גופים אלו עשויים להסכים. מערכת הסיכונים שנלקחים במשכנתא חוץ בנקאית הם שונים, גופים אלה מסוגלים לקחת סיכון גבוהה יותר ולתת משכנתא לפושטי רגל. יחד עם זאת, בדרך כלל, הריבית הנדרשת במשכנתאות מסוג זה היא גבוהה ועשויה להגיע לעשרות אלפי שקלים יותר.

מה היה לנו עד עכשיו?

הכתבה עזרה לכם?
שתפו אותו עם החברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
יועצי המשכנתא יאיר סעדו ודורין קטרי
יאיר סעדו ודורין קטרי - יועצי משכנתאות

משכנתא אינפו:
יועצי המשכנתאות הטובים בישראל

1. משאירים פניה באתר

2. מקבלים שיחת ייעוץ ראשונית

3. מקבלים ייעוץ משכנתאות וליווי במידת הצורך

נשמח לעזור לך!

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך: