משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי

משכנתא היא למעשה הלוואה שניתנת על ידי בנק או גוף אחר בעל ממון לטובת רכישת נכס; כנגד ההלוואה שתקבלו, תצטרכו לשעבד את הנכס שרכשתם או לחלופין נכס אחר לטובת הגוף שנתן לכם את ההלוואה. קבלת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי עשויה להיות מסובכת וקשה יותר לביצוע מבחינה פיננסית מקבלת משכנתא עבור רכישת דירה רגילה – על כך, נעבור בדקדוק במאמר זה.

 

מדובר בתהליך בירוקרטי

כדי לקבל משכנתא לטובת רכישת דירה בפרויקט יוקרתי בפרט או לטובת רכישת נכס גנרי בכלל, תצטרכו לעבור כמה תהליכים בירוקרטיים מול הבנק שכוללים, בין היתר, חקירת יכולתו הכלכלית של מבקש ההלוואה תוך הערכת הסיכון שנשקף ממנו.

 

אסמכתאות וטפסים

הגוף שילווה לכם את הכסף (משכנתא) עבור רכישת הנכס, יבקש כי תמציאו לו אסמכתאות ונתונים פיננסים אחרים שלמעשה מאמתים את היכולת הכלכלית שלכם – למעשה, המלווה יבקש לראות מהי מידת ההיתכנות כי לא תחזירו לו את ההלוואה; כלומר, לא תעמדו בפריסת תשלומי החזר ההלוואה וכפועל יוצא, מהי מידת הסיכון הנשקפת מכם. ככל שמצבכם הפיננסי פחות טוב, תנאי ההלוואה יהיו פחות טובים, שכן הבנק מתמחר את הסיכון הגבוה יותר שלו. התנאים הפחות טובים יגולמו, בין היתר, בריבית גבוהה יותר שתגדיל משמעותית את סכום הכסף שתתבקשו להחזיר לבנק.

 

ההון הראשוני

כדי שתוכלו לקבל משכנתא עבור רכישה של נכס, תצטרכו להציג לבנק הון עצמי אותו תוכלו להעמיד לטובת רכישת הנכס – קרי, המימון של המלווה עבור הנכס לא יהיה מלא. עם זאת, ככל ומדובר בדירה בפרויקט יוקרתי, שעולה כסף רב יותר, תצטרכו, מטבע הדברים, להעמיד ממון אישי ראשוני רב יותר כנגד ההלוואה לטובת הרכישה. ככל שהדירה היוקרתית נרכשת להשקעה, תצטרכו להעמיד הון עצמי רב יותר – על כך נסביר עוד בהמשך.

 

הריבית

ככל שההון העצמי קטן לעומת שוויה של הדירה היוקרתית, ולמעשה אתם זקוקים למימון בנקאי רב יותר,  תקבלו ריבית גבוהה יותר, שכן הסיכון הנשקף מכם עבור הבנק גבוה יותר; כלומר, אם אין לכם כמה מיליונים טובים בחשבון הבנק כדי לבצע רכישה של הנכס היוקרתי, תאלצו לשלם ריביות גבוהות ביותר לבנק כנגד ההלוואה – כך שעסקת הרכישה עשויה, בין רגע, להפוך לפחות אטרקטיבית עבורכם.

 

דירוג אשראי

ככל שדירוג האשראי שלכם גבוה יותר, כך הריבית שתקבלו תהיה טובה יותר, ולהפך. כמו כן, רבים לא יודעים זאת, אך גם אם הינכם מחזיקים כמות גבוהה של כרטיסי אשראי ללא אף חריגה מהם, ייתכן ויירד דירוג האשראי שלכם; ובהתאם, יתכן ותנאי ההלוואה (המשכנתא) שתוצע לכם מטעם הגוף הממן יהיו פחות אטרקטיביים. משכך, מומלץ לתת על כך את הדעת מבעוד מועד, שכן תנאי הלוואה פחות טובים יגררו תשלומי הלוואה יתרים.

 

פרמטרים חשובים ברכישת דירה בפרויקט יוקרתי

להלן נמנה פרמטרים חשובים שכדאי לתת עליהם את הדעת בעת לקיחת משכנתא עבור רכישת דירה בפרויקט יוקרתי.

 

דירה בפרויקט יוקרתי שנרכשה לצרכי השקעה

ככל שעניינכם הוא ברכישת דירה בפרויקט יוקרתי לצורך השקעה, ולא לצורך של מגורים – סביר שתקבלו מן הגורם המממן מימון שלא יעלה על 50% משווי הנכס. מדובר באחוז מימון נמוך ביחס לנכסים פרטיים אחרים. שיכול להגיע אף עד לגובה של 70% משווי הנכס.

 

שיפור דיור

ככל שהדירה בפרויקט היוקרתי נרכשת לטובת שיפור הדיור; כלומר, עזיבה של דירת המגורים הנוכחית ומעבר לדירה החדשה – תקבלו אחוזי מימון גבוהים יותר, שיוכלו להגיע עד לגובה של 70 אחוזי מימון.

 

דירה ראשונה

אם הרכישה היא רכישה של דירה ראשונה ישנו סיכוי סביר כי גובה המימון ידחק עוד למעלה בכמה אחוזים.

 

לא בהכרח מדובר במתנה

אמנם אחוז מימון גבוה יותר נשמע כמו מתנה שמביא לכם הבנק, אך כנגד אחוז מימון גבוה יותר, אתם תשלמו אחוז ריבית גבוה יותר – שבהתאם, יגרום לכם לשלם תשלומים יתרים לבנק ואף לפגוע בכדאיות עסקת הרכישה שלכם.

 

גרירת משכנתא מנכס נוכחי

ככל שיש לכם משכנתא על נכס נוכחי, תוכלו לבקש לגרור את ההלוואה של הבנק מן הנכס בו אתם מחזיקים כרגע ולהעבירה לטובת רכישת הדירה בפרויקט היוקרתי. למעשה, ככל שתצלחו באפשרות זו, תקבלו תנאים נוחים הרבה יותר שלא הייתם מקבלים עבור משכנתא שהייתה מיועדת מלכתחילה עבור רכישת דירת יוקרה; שכן עמדנו על כך כי תנאי ההלוואה לרכישת דירה יוקרה יהיו, באופן יחסי, פחות טובים מאשר לרכישת נכס רגיל.

 

זמן ההחזר לא בהכרח יגדל

גרירת המשכנתא לטובת רכישת הדירה בפרויקט היוקרתי לא בהכרח תשפר את מצבכם, שכן אמנם הריבית על ההלוואה תישאר בעינה, אך זמן החזר ההלוואה לא יתארך כלל – כך יתכן ויתגבש מצב שבמסגרתו תאלצו להתמודד עם החזרים חודשיים לא קטנים לבנק; לכל הפחות, מדובר בעניין שכדאי לשקול בכובד ראש ולעשות חישובים והשוואות בין המצבים האפשריים העומדים בפניכם ואף להסתייע בשירותיו של יועץ פנסיוני, כדי שתוכלו להגיע להחלטה הטובה ביותר עבור מצבכם הכלכלי ושאיפותיכם.

 

מחיר למשתכן

מחיר למשתכן היא תוכנית של משרד האוצר שמטרתה היא לסייע לצעירים לרכוש את דירת המגורים הראשונה. באופן מפתיע למדי, לא רק דירות רגילות יכולות להיכלל במסגרת תוכנית המחיר למשתכן, אלא גם דירות בפרויקט יוקרה. בהתאם, יוכלו צעירים לרכוש דירות יוקרה בהנחה לא קטנה של כמה מאות אלפי שקלים.

 

הערכת השמאי תהיה גבוהה מעלות הדירה

משום שהדירה נרכשת במסגרת המחיר למשתכן, השמאי שיעריך את שווי הדירה עבור נטילת המשכנתא, יעריך את שוויה מעל לשווי בו קונים הזוג את הדירה בפועל; כך שיתכן כי למעשה, אחוז המימון יהיה אף גבוה יותר מאחוז המימון המקסימלי; כלומר, ייתכן ופירעון ההלוואה יהיה אף בעייתי יותר עבור הרוכשים.

 

מומלץ להיזהר

למרות שמדובר בהנחה של כמה מאות אלפי שקלים, עדיין מדובר במחיר דירה גבוה – סביר כי אחוז המימון יהיה בגובה אחוז המימון הקרוב למקסימלי אותו יסכים הבנק לספק – בהתאם, הזוג הצעיר עשוי לעמוד מול תנאי משכנתא לא טובים עם ריביות גבוהות ותשלומים חודשיים כבדים, שעשויים לגרום ליותר נזק מתועלת. כמובן, שאמירה זו היא כללית, ובהחלט יכול להיות זוג צעיר שישתלם לו לתכנן רכישה של דירה בפרויקט יוקרתי במסגרת מחיר למשתכן.

 

קבלת ייעוץ מיועץ משכנתאות

קבלת משכנתא בכלל וקבלת משכנתא עבור רכישת דירה בפרויקט יוקרתי בפרט היא הליך חשוב בעל משמעויות כלכליות רבות עבור הלווה. ככל שתנאי ההלוואה יהיו טובים יותר, כך הלווה ישלם פחות כסף לבנק בגין ההלוואה. ההבדלים בין אחוזי ריבית שונים כתלות באחוז המימון ודירוג האשראי יכולים להתגלם בסכומים אסטרונומים ביותר – על אחת כמה וכמה כאשר ענייננו הוא ברכישת דירות בפרויקט יוקרתי שמחירן הוא גבוה באופן יחסי לנכסים רגילים ופשוטים יותר מבחינת שווים הכלכלי.

 

הכסף שלכם חשוב

מסיבות אלה, מומלץ בטרם לקיחת משכנתא ובייחוד בטרם לקיחת משכנתא עבור רכישת דירה בפרויקט יוקרה, להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה שיוכל להסביר לכם את האפשרויות והחלופות העומדות בפניכם, כדי שתוכלו למקסם את התועלת הכלכלית הגלומה בלקיחת משכנתא, שכן כפי שהסברנו לעיל – לקיחת משכנתא עבור רכישת דירה בפרויקט יוקרתי עשויה להטיל עול רב על הלווה.

מה היה לנו עד עכשיו?

הכתבה עזרה לכם?
שתפו אותו עם החברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
יועצי המשכנתא יאיר סעדו ודורין קטרי
יאיר סעדו ודורין קטרי - יועצי משכנתאות

משכנתא אינפו:
יועצי המשכנתאות הטובים בישראל

1. משאירים פניה באתר

2. מקבלים שיחת ייעוץ ראשונית

3. מקבלים ייעוץ משכנתאות וליווי במידת הצורך

נשמח לעזור לך!

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך: