משכנתא לתמ"א 38

תוכן עניינים
משכנתא לתמא 38
משכנתא לתמא 38

תמ"א עוד – מי אתה תמ"א 38?

כידוע, מדינת ישראל נמצאת סמוך לקו השבר הסורי אפריקאי, דבר הגורם לכך שבמדינה מתרחשות רעידות אדמה רבות באופן יחסי. בשנת 1980 נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (להלן ת"י 418), המגדיר את כל הקשור בתחום הבנייה שתהא עמידה בפני רעידות אדמה.

על מנת לתת מענה לכל המבנים שנבנו לפני כניסת התקן לתוקף, יזמה בשנת 2005 המועצה הארצית לתכנון ובניה פרויקט שייעודו עידוד של שיפוץ מבנים וחיזוקם כך שיישרו קו עם הסטנדרטים של הת"י 418. פרויקט זה נקרא "תוכנית המתאר הארצית 38", או בקיצור "תמ"א 38".

עיקרה של תוכנית התמ"א הוא לעודד יזמים וקבלנים לשפץ ולחזק מבנים על ידי: א. עידוד כספי. ב. קיצור תהליכים בירוקרטיים. התכנית נועדה לתת מענה לכ-800,000 מבנים בישראל שאינם עומדים בתקן 418, ובהמשך פוצלה לשני מסלולים:

  • תמ"א 38\1 – שיפוץ, הרחבה, הוספת קומות וכו' ללא הריסת המבנה המקורי.
  • תמ"א 38\2 – הריסת המבנה המקורי ובנייה מחדש.

 

מי מרוויח?

המרוויחים מהתמ"א 38 הם הן הקבלנים והן הדיירים. הקבלנים נהנים מכך שהם מקבלים סיוע כספי וקיצור הזמנים של אישורים בירוקרטיים שונים, וכן בסוף תהליך השיפוץ וההרחבה יש בידיהם מספר דירות למכירה.

לדיירים על פי רוב מוצע לעזוב את דירתם לתקופה מסוימת (תלוי בהיקף השיפוץ), והם מקבלים מימון מלא של דמי השכירות של דירתם החדשה. בחזרתם לדירה הם מקבלים דירה משופצת, לעיתים מורחבת, ובניין משופץ על כל המשתמע מכך (מעלית, חנייה, מחסן וכו'), כמובן שהתנאים משתנים ע"פ ההסכם שנעשה עם הקבלן.

 

מי מפסיד?

חסרונותיה של התמ"א 38 מתבטאים בעיקר בסביבת המבנה שעליו מתבצעת התמ"א. תהליך התמ"א לעיתים הינו ארוך מאד (יכול להגיע ל-20 שנה ואף יותר) כיוון שנדרש אישור של מעל 80% מהדיירים. לעיתים דיירים מנסים לנצל זאת ולדרוש מהקבלן שיפוצים מרחיקי לכת והטבות שונות ולכן תהליך הבנייה יכול לקחת זמן רב, דבר המפריע מבחינה אסתטית בעיקר לתושבים הגרים בשכנות עם הבניין המתעכב. בעיה נוספת בשיפוץ ע"פ התמ"א 38 היא סוגיית התשתיות – כשהונחו התשתיות לאזור מסוים לא נלקחה בחשבון האפשרות שמספר התושבים יגדל ב-50%, דבר העלול ליצור עומס על תשתיות מסוימות (מים, חשמל, חניה פנויה ועוד).

 

איך משכנתא נכנסת בכל הסיפור הזה?

לאחר שהבנו מהו התמ"א 38 ננסה להבין מדוע קבלת משכנתא עבור מבנה זה הינו תהליך מורכב מהרגיל. בעבר בנקים סירבו לתת משכנתאות לבתים הנמצאים בתמ"א 38 כיוון שפרויקטים רבים היו מתעכבים או לא מסתיימים כלל. ריבוי הבעיות העלולות לצוץ בפרויקט זה וכן העובדה שלא ניתן לבנק לשעבד נכסים על שיפוץ בלבד גרמה לבנקים למשוך את ידם בצורה גורפת מנתינת משכנתאות לכל הקשור לתמ"א 38.

בשנים האחרונות עקב גידול במספר הפרויקטים, ובעקבות תיקון לחוק המאפשר לבנק לגבות את חובו מחלקים מסוימים מהבניין החלו הבנקים לאשר משכנתאות, אולם הם דורשים אישורים נוספים מעבר לדרוש במשכנתא רגילה. הדבר המרכזי שהבנק רוצה לוודא הוא שאכן זהו קבלן שניתן לסמוך עליו. כמו כן הבנק רוצה לוודא שבמקרה של עצירת הפרויקט או ביטולו יהיה לו חלק בנכס שממנו יוכל לפרוע את חובו.

במקרים רבים מוצע פתרון אלגנטי למקרה זה בכך שהבנק שהלווה לקבלן הוא הבנק המעניק משכנתאות לקונים עתידיים וכך נחסך הרבה כאב ראש כיוון שהבנק יודע שהוא יכול לסמוך על הקבלן וממילא יכול להעניק משכנתא בלב שקט.

 

סיכום

כאשר אתם רוכשים דירה מתמ"א 38 אתם מקבלים דירה חדשה, הנמצאת בבניין משופץ ברמה גבוהה. עם זאת, חשוב לדעת גם את הבעייתיות בעומס על התשתיות בתהליך זה ואת הבעיות העלולות לצוץ בדרך ולהתכונן אליהן עד כמה שניתן.

כשניגשים לבנק לקבלת משכנתא לתמ"א 38 חשוב להביא את כל האישורים הדרושים על מנת להבטיח שהבנק יוכל לסמוך עליכם ועל הקבלן וירגיש בנוח להעניק לכם משכנתא. היערכות מראש תעלה את סיכוייכם לקבל משכנתא, ותקרב אתכם עוד צעד בדרך לבית חלומותיכם.

הכתבה עזרה לכם?
שתפו אותו עם החברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
מתן עובדיה יועץ משכנתאות
מתן עובדיה - יועץ משכנתאות

משכנתא אינפו:
יועצי המשכנתאות הטובים בישראל

1. משאירים פניה באתר

2. מקבלים שיחת ייעוץ ראשונית

3. מקבלים ייעוץ משכנתאות וליווי במידת הצורך

נשמח לעזור לך!

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך: