משכנתא משולבת

תוכן עניינים
משכנתא משולבת
משכנתא משולבת

משכנתא היא הלוואה בה נתקל מעט כל בעל בית בישראל. אולם, לא פעם, תשלומים חודשיים גבוהים יכולים להוביל לקושי ממשי בהחזר ההלוואה. לשם כך, נוצרה משכנתא משולבת, אשר מאפשרת לכם לשלב בין שני סוגי החזר, בהתאם ליכולת הכלכלית בתקופה מסוימת. 

 

המטרה – בית שלכם

ישראלים רבים חולמים ששמם יתנוסס במרשמי המדינה הנוגעים למקרקעין, כבעלי נכס כשרים בישראל. אולם, המחירים הגבוהים מאלצים חלק לא מבוטל מהישראלים ליטול הלוואה, בשיעור די גבוהה, לשם הגשמת החלום האמור, היא הלוואת המשכנתא. בואו נתחיל.

 

משכנתא מהי?

ברוב המוחלט של המקרים (למעט משכנתא פנסיונית), המונח משכנתא מתייחס להלוואה גדולה מגוף פיננסי, אשר במרבית המקרים יהא בנק, אשר מועד פירעונה רחוק, ועומד על מספר שנים. הלוואה זו מוענקת רק בגין רכישת נדל"ן, ונועדה להשלים את הפער שבין מחיר הדירה לבין ההון העצמי המצוי בידי הרוכש.

 

התמהיל – ממה מורכבת הלוואת המשכנתא וההחזר החודשי?

המשכנתא, וסכום הפירעון שאותו יהא על הלווה לשלם, מורכב משלושה פרמטרים עיקריים, סכום ההלוואה, מועד הפירעון והריבית.

 

סכום ההלוואה – הבסיס לחוב

כשמו כן הוא, סכום ההלוואה שנטל הלווה מהגוף הפיננסי המלווה. סכום ההלוואה הוא הבסיס לקביעת קרן החוב של הלווה, שכן על בסיסו מחושבים החזרי הריבית.

 

מועד הפירעון – כמה שפחות, יותר טוב

משך התקופה שבסופה יהא על הלווה לפדות את כלל קרן החוב שעומדת לחובתו. יש לציין שמועד הפירעון גם הוא בעל השלכה משמעותית לעניין גובה ההחזר שישלם הלווה. מחד, ככל שההלוואה נפרסת לזמן יותר ארוך, כך שיעור התשלום החודשי יפחת. מנגד, ככל שתקופת התשלומים תיארך, כך יעלה שיעור הריבית אותו תשלמו.

 

הריבית – ערך הכסף

כולנו מכירים את המשפט הנודע "כסף עושה כסף". מרגע שהבנק מעניק לכם הלוואה, בסדר גדול המאפשר רכישת נכס נדל"ן, הוא נפרד מכסף שיכל לעבוד בשבילו. משכך, מוטל על הלווה הנטל לשלם בגין הכסף שקיבל. משכך, יש לשים לב שהריבית אותה אתם משלמים אינה גבוהה מדי, זאת על ידי ביצוע סקר שוק.

 

ההבדלים בין משכנתא רגילה למשכנתא

על אף שמשכנתא היא סוג של הלוואה, קיימים מספר נקודות המבדילות בין הלוואת המשכנתא לבין הלוואות אחרות בשוק, שנועדו לרכישת רכב, שיפוץ ביתי או כל מטרה אחרת:

  1. אורך תקופת ההחזר – משכנתאות, כפי שרובכם כבר יודעים, משולמות לאורך שנים רבות, ולעיתים מגיעות לתקופת החזר של 30 שנים. לעומתן, להלוואות סטנדרטיות נקבעת תקופת החזר של שנים בודדות, ולכל היותר תקופה העומדת על 10 שנים.
  2. תנאי ההלוואה – מתוך רצון להעניק לכל אזרח בית, הלוואות משכנתא מאופיינות בתנאים נוחים באופן משמעותי מאשר הלוואות רגילות. ההמחשה הטובה ביותר לטיעון האמור היא הריבית אותה יש לשלם בעד נטילת משכנתא, אשר לרוב לא עולה על אחוזים בודדים. לעומתה, הלוואה רגילה לא פעם תגיע לשיעור ריבית הנאמד במספר דו ספרתי.
  3. ערבויות – נהוג להכיר במשכנתא כהלוואה בעלת הסיכון הנמוך ביותר. הסיבה לכך נעוצה בנכס ממנו ניתן להיפרע במידת הצורך, הוא נכס המגורים. אחד התנאים לקבלת המשכנתא הוא רישום הערת אזהרה על הנכס בטאבו עד לסיום הפירעון. קיומה של הערת האזהרה אינה מאפשרת לבצע כל עסקה בנכס, ללא מעורבותו של הגוף המלווה. לעומת המשכנתא, הלוואות רגילות אינן מגובות בערבויות ובטחונות מרמת וודאות גבוהה כזו, דבר המביא לעליית הריביות, אשר מבטאות את הסיכון הגלום בהלוואה.

 

שווים, יורדים ובלון – שיטות ההחזר בשוק המשכנתאות

בדומה לכל שוק כלכלי, גם שוק המשכנתאות מעניק ללווים השונים גמישות די רחבה באופן החזרת הכספים שנטלו. כיום, בשוק הישראלי קיימות שלוש שיטות עיקריות להחזר הלוואת המשכנתא:

  1. החזר שווה – הנפוץ ביותר בישראל. באפיק זה, מדי חודש מחשב הלווה, במרבית המקרים, הבנק, את סך תשלומי הריבית הצפויים ללווה. תשלומים אלו נחלקים לכל אורך התקופה, ויחד עם שיעור ההחזר החודשי, מגלמים את התשלום החודשי שעל הלווה לשלם מדי חודש.
  2. החזר יורד – בניגוד לאפיק לעיל, החזר זה אינו מביא לכדי תשלומים חודשיים שווים. באפיק זה, תחושב מדי חודש הריבית בעבור קרן החוב הקיימת ללווה. משכך, ניתן לקבוע כי בראשית ימי ההחזר שיעורי התשלום יהיו גבוהים, אולם אלו יפחתו ככל שיחלוף הזמן.
  3. הלוואות בלון – שיטת ההלוואה המוכרת לנו מעולם הרכב. מדי חודש, ישלם הלווה למלווה רק את שיעור הריבית שנקבע בהלוואה. לאחר מכן, בתום התקופה שנקבעה, יהא על הלווה לשלם את כל שיעור הקרן.

 

מה זה משכנתא משולבת

משכנתא משולבת היא בעצם שיטת החזר, המשלבת בין מספר מבין שיטות ההחזר שצוינו לעיל. שיטת תשלומים זו עלתה בשל הרצון של נוטלי משכנתאות לשלב בין שיטות החזר שונות. לדוגמה, ייתכן שבראשית הדרך ישלם הלווה בדרך של החזר יורד, ולאחר תקופה מסוימת יעבור להלוואת בלון.

 

הרציונל מאחורי המשכנתא המשולבת

על פי רוב, ישתמשו בהסדר משכנתא משולבת אלו אשר יהיו מעוניינים בהחזרים נמוכים לתקופה מסוימת. לא פעם, עד לקבלת הדירה החדשה, ייאלצו נוטלי המשכנתא לשלם גם בעד המשכנתא שנטלו וגם דמי שכירות חודשיים, בגין הדירה בה משתמשים.

מצב זה יכול להיות בעייתי במידה וסך התשלומים עולה על יכולתה הכלכלית של המשפחה, ולכן, אלו ישתמשו במשכנתא המשולבת.

 

דרך הפתרון – שילוב עם הלוואת בלון

בעבור אלו, אשר נמנים על האוכלוסייה שהוגדרה לעיל, אפיק השילוב הטוב ביותר יהא של אחד משני האפיקים הראשונים, יחד עם הלוואת בלון.

בדרך זו, עד לקבלת המפתחות, יוכלו לשלם הלווים בעד הריבית בלבד, ובכך להימנע מצבירת תשלומים עודפים. לאחר מכן, מתום תשלום שכר הדירה, אשר מגדיל את ההכנסה הפנויה, יוכלו להתחיל בתשלומי המשכנתא כהלכתם, הן בהחזר שווה והן בהחזר יורד.

 

לפני שנסיים – מספר נקודות אודות שוק המשכנתאות בימינו

בשנים האחרונות, בנק ישראל נאלץ לקבוע מספר הנחיות, זאת לאור שינויים במצב הכלכלי, ולמידה מניסיון העבר, אשר חלות גם על משכנתא משולבת. המגבלות האמורות נועדו לשמש כמגן הן בעבור הלווים, שיקבלו נקודת פתיחה להחזר ההלוואה, והן בעבור המלווים, שכן הסתברות ההחזר עולה ככל שעומדים בתנאים הללו.

 

לא פחות מרבע – שיעור ההון העצמי הנדרש

כיום, שיעור ההלוואה המקסימלי שאושר מטעם בנק ישראל הוא 75% מערך הנכס. כפועל יוצא, על הלווה להחזיק בהון עצמי, המאפשר רכישה של 25% מהנכס לכל הפחות. במקרים בהם מדובר על משפרי דיור, על הלווים להחזיק בשיעור של 30% מהנכס, ובמידה ומדובר על דירה להשקעה, על הלווה להחזיק לפחות בהון עצמי הנאמד בכ – 50% מערך הנכס.

 

גובה ההחזר – מוגבל גם הוא

מתוך רצון להבטיח את התשלומים החודשיים, קבע בנק ישראל מגבלה לעניין גובה ההחזר החודשי האפשרי. כיום, לא יתאפשר החזר חודשי העולה על 40% מסך ההכנסה הנקייה של הרוכשים. לדוגמה, ככל שנוטלי ההלוואה מכניסים מדי חודש 12,000 שקלים, שיעור ההחזר החודשי לא יעלה על 4,800 שקלים בחודש.

 

משך הפירעון – 30 שנים

כאמור בכותרת, לא יתאפשר מועד פירעון העולה על 30 שנים מיום נטילת ההלוואה.

 

משכנתא משולבת ואתם

משכנתא היא הלוואה שנוטל כל אדם במהלך חייו, ככל שברצונו לתקוע יתד ולרכוש בית בבעלותו. בעבור אלו מכם אשר מעוניינים לאזן את ההחזרים החודשיים לתקופה מסוימת, בשל הוצאות גבוהות, ניתן להשתמש בכלי של משכנתא משולבת, ובכך, לשלם בחלק מהתקופה בגין הריבית בלבד, ובחלק ממנה בדרך פירעון אחרת.

הכתבה עזרה לכם?
שתפו אותו עם החברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
יועצי המשכנתאות שלנו
יאיר סעדו - דורין קטרי - יועצי משכנתאות

משכנתא אינפו:
יועצי המשכנתאות הטובים בישראל

1. משאירים פניה באתר

2. מקבלים שיחת ייעוץ ראשונית

3. מקבלים ייעוץ משכנתאות וליווי במידת הצורך

נשמח לעזור לך!

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך: