משכנתא עבור בית ישן

לא פעם עולות שאלות לעניין משכנתא עבור בית ישן – האם יעניקו לי את ההלוואה? מהם התנאים בהם יש לעמוד? האם יש להמציא מסמכים נוספים? כל התשובות, במאמר הבא.

לפני הכל – מהו בית ישן?

בית ישן, בהתאם למחשבה שהתגבשה בראשכם, הוא בית שעומד על תילו זמן די רב. אולם, בהקשר של נטילת משכנתאות, רכישת בתים אלו תתבצע לרוב לאחר הענקת אישור ליצירת פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38. רכישת בתים אלו, לא פעם, תהא משתלמת עשרות מונים, שכן לצד העלות הנמוכה ביחס לבתים חדשים, אלו מצליחות להעניק תשואות לא מבוטלות, שמושכות משקיעי נדל"ן רבים.

 

תמ"א 38 – למשקיע המתחיל

תמ"א, או בשמה המלא, תוכנית מתאר ארצית, היא תוכנית המופקת מטעם אגף התכנון, המסונף למשרד הפנים, ומסדיר את תצורת הבנייה בארץ. תמ"א 38 היא אחת מאלו, אשר נועדה במקור לחיסון מבנים קיימים כנגד נזקי רעידות אדמה, זאת בשל הערכות שונות, הגורסות כי בכל מאה שנים, בהערכה גסה, תחול רעידת אדמה משמעותית בארץ.

משכך, בתים אלו מקבלים היתרי בנייה רבים, המאפשרים בניית תוספות בנייה לשם הגנה על בניינים אלו, נתון המקים ערך רב בעבור משקיעי הנדל"ן השונים.

 

פינוי בינוי – חלומו של כל נוטל משכנתא עבור בית ישן

פינוי בינוי הוא סטטוס המוענק לשטח מגורים מטעם משרד הבינוי והשיכון. בעת הכרזה זו, מוענק צו ליושבי החלקה, אשר מאפשר ביצוע הריסת כלל המבנים ובנייה מחודשת בתוך 6 שנים. מדיניות זו חלה בשנת 1998, מתוך רצון לעצור את מגמת היציאה אל פרברי המדינה, מתוך רצון להגדיל את היקף שטחי המגורים במרכז המדינה, תוך ביצוע השמשה יעילה יותר לקרקע, כך שתאפשר יצירת יותר נכסי מגורים.

 

האינטרס ברכישת בתים ישנים – כסף

כאמור, שני אפיקי הפיתוח שהוצגו לעיל מאפשרים בנייה מחודשת, או לחילופין נוספת, של נכסי מגורים. על פי רוב, קבלני הביצוע, אשר ייטלו על עצמם את ביצוע הפרויקט האמור, יזכו לקבל מספר דירות לא מבוטל בפרויקט, ממנו ישאבו נתח רווח משמעותי.

לעניין המשקיע הממוצע, האינטרס הכלכלי די ברור. בעוד רכישת בית ישן, שאינו משופץ, ולרוב בבניינים נעדרי מעליות או תשתיות איכותיות, יהא די נמוך ביחס למחירי השוק, אותו בית, לאחר ביצוע פרויקט ההשבחה, יעלה את ערכו באופן משמעותי. לא פעם זוכים בעלי הדירות לשדרוגי הדירה בשיעור המטרים הרבועים הבנויים, מעלית חדשה ולעיתים אף במרפסת, פרמטר המעלה את מחיר הנכס באופן משמעותי.

 

שאלת המיליון – האם ניתן לקבל משכנתא מהבנק עבור בית ישן?

ככלל, כן. משכנתאות בעבור בתים ישנים ניתנות בדומה למשכנתאות הניתנות בעבור בתים סטנדרטיים. אולם, על אף התשובה המרצה והפשוטה לעיל, יש לעמוד על מספר נקודות הבדל בין שתי המשכנתאות, שכן אלו יכולות להערים לא מעט קשיים על ההליך.

 

נקודה ראשונה – הערכת שווי הנכס

בדומה לנטילת משכנתא סטנדרטית, גם בהגשת בקשה למשכנתא עבור בית ישן מוגבלת לכ – 75% משווי הנכס, ככל שמדובר על בית המגורים הראשון שלכם. אולם, יש לציין כי בדיקת השמאות תיעשה באופן שונה.

כידוע, הבנק, בשבתו כגוף כלכלי, מעוניין לחסן את עצמו מפני היעדר יכולת הפירעון. ישנם מספר אפיקים בהם הבנק דואג להמשכיותו הכלכלית, בכל הנוגע להענקת משכנתאות, והשניים העיקריים שבהם הם:

1. שיעור הריבית בגין ההלוואה
2. שיעור הסכום שיוענק ללווה

 

לאור העובדה שהמשכנתא ניתנת בעבור בית ישן, ייאלץ הבנק לבחון את שוויו באופן מקיף יותר. לדוגמה, באם הבנק יעריך שווי הבית בכ – 1.2 מיליון שקלים, ולאחר שהלווה לא הצליח להחזיר את הלוואתו, יתברר כי הבית שווה 800 אלף שקלים בלבד, יותר הבנק עם חוב משמעותי. היות ועבור בתים ישנים מדובר על סיכון גבוהה, לא פעם מחיר השמאות בנטילת משכנתאות אלו יהא גבוהה יותר.

 

נקודות דמיון נוספות – תקופת הפירעון וסוג ההחזר

נקודת דמיון נוספת בין משכנתאות בעבור בית ישן או חדש גלומה באורך משך החזר ההלוואה. בדומה למשכנתא הסטנדרטית, ניתן לפרוס את החזר ההלוואה לאורך תקופה העולה עד לכ – 30 שנים, וכן ניתן יהא למחזר את ההלוואה במהלך תקופת ההחזר.

כמו כן, גם במשכנתאות בעבור בית ישן הבנק לא מגביל מבחינת אפיקי ההחזר. למי שטרם הכיר, ישנם שלוש פלטפורמות החזר עיקריות:

1. החזר שווה – צורת ההחזר הנפוצה בישראל. מאפשרת ללווים לחשב את שיעור קרן החוב הכוללת, המבוססת על שיעור ההלוואה והריבית שתשולם לאורך התקופה, ולחלק אותה מראש לתשלומים שווים.
2. החזר יורד – החזר בו הריבית מבוססת על שיעור קרן החוב הקיימת. משכך, בעוד בתחילת הדרך שיעור הריבית יהא גבוהה למדי, שכן שיעור הקרן גבוהה לסכום ההלוואה, לאורך הזמן זה ירד, ובהתאם, ירד שיעור הריבית.
3. הלוואת בלון – אפיק זה מאפשר לנוטלי ההלוואה לשלם לאורך תקופה קצובה בעד הריבית בלבד. בהתאם לכך, בסוף התקופה יהא על הלווה לפדות את כלל קרן החוב בפעימה אחת.

 

תגיעו מוכנים – על המסמכים שעליכם להביא עמכם בעת הגשת בקשת המשכנתא

ככל שברצונכם לרכוש בית ישן, אשר מועד לעבור הליך פינוי בינוי או אושרה תוכנית תמ"א 38 לחלקה בו הוא יושב, יהא עליכם לדאוג למספר מסמכים נוספים, מעבר למסמכים הסטנדרטיים אותם יש להביא בעת הגשת בקשה למשכנתא:

1. אישור זכויות בנכס
2. חוזה דיירים – שמאשרר את הסכמתם לתוכנית.
3. פירוט שלבי הבנייה (של תוכנית פינוי הבינו/ תמ"א 38)
4. פירוט סוגי הדירות השונות.

 

בעיה בדרך – הערות אזהרה במרשם המקרקעין

מרשם המקרקעין, הוא הטאבו, מהווה אסמכתא משפטית בכל הנוגע לבעלות ועסקאות צפויות בכל נכס. בעת כניסה להליך מו"מ מתקדם, על הרוכש לרשום הערת אזהרה בטאבו, אשר תסמן אותו כמועד למכירה, ותמנע אפשרות ביצוע עסקאות חלופיות בנכס. בהקשר זה, לא פעם עולות בעיות למבקשים לרכוש נכסים ישנים.

במרבית המקרים, רושמים היזמים וקבלני הפרויקט הערות אזהרה על הנכסים המדוברים. משכך, לא פעם הבנקים יירתעו, שכן הערת האזהרה מונעת מהם את מימוש הנכס במצב בו נוטל ההלוואה אינו יכול לפרוע אותה.

 

ככל שהבית מיועד להריסה – דעו את זכויותיכם

כידוע, עסקאות רכישת דירה יכולות להיות לא פעם יקרות למדי. מעבר לתשלום בעד הנכס עצמו, כלל התשלומים המוספים, בהם ריבית על המשכנתא, תשלום לאנשי מקצוע, לרבות עורכי דין ושמאים, וכן שיפוץ הנכס המתבקש לא פעם, גורר עלויות גבוהות למדי.

אולם, בתור רוכשי בית ישן, אתם זכאים גם לקבלת הטבות, שיאזנו את שיעור ההוצאות העצום. רוכשי בית ישן זכאים לזיכוי בחיוב המס בשיעור של 5%, ככל שהבית נהרס במהלך חצי השנה שלאחר הגשת הבקשה. לעניין זה, יש לציין כי עליכם ליטול את המשכנתא בטרם ההריסה, שכן לאחריו, לא יוגדר הנכס כנכס מגורים, ומשכך, ההלוואה לא תוגדר כמשכנתא.

 

על רגל אחת – לעצלנים שבנינו

כאמור, בית ישן הוא בית אשר מועד לעבור שיפוץ מקיף, בין אם דרך תוכנית תמ"א 38 ובין אם בתוכניות פינוי בינוי. על אף שמדובר על בית שהערכת שוויו קשה יותר, אין פערים משמעותיים בין נטילת המשכנתא של בתים אלו לבין נטילת המשכנתא סטנדרטית, למעט מסמכים נוספים שיש להמציא בעת הגשת הבקשה.