משכנתא עבור נכסים בחו"ל

תוכן עניינים

השקעה בנכסים מחוץ לגבולותיה של מדינת ישראל הופכת מיום ליום לנתיב השקעה מקובל יותר עבור משקיעים ישראלים. באופן דומה לנטילת משכנתא בארץ, יכולים משקיעים לקחת הלוואה לטובת רכישת נכס הנמצא בחוץ לארץ. עם זאת, בשונה מקבלת משכנתא לטובת רכישתו של נכס בארץ, עשויה משכנתא עבור נכסים בחו"ל להיות מעט מסובכת יותר.

 

מהי משכנתא

משכנתא, גם בארץ וגם לצורך רכישת נכסים בחו"ל, היא למעשה הלוואה מן הבנק שמיועדת ישירות עבור רכישת הנכס שלטובתו נלקחה ההלוואה. בשונה מהלוואה רגילה, כבטוחה עבור הבנק שתחזירו את ההלוואה, ישעבד הבנק את הנכס שבגינו נלקחה ההלוואה – עד היום שבו תוחזר ההלוואה. אי עמידה בתנאי ההלוואה עשויה להוביל למכירת הנכס על ידי הבנק.

 

למה כדאי לקחת משכנתא

לקיחת משכנתא, בין אם בארץ ובין אם בחו"ל, לטובת רכישת נכס, מאפשרת לאדם שאין בידיו את היכולות הכספיות לרכוש את הנכס – את האפשרות לרכוש אותו. כך, לאחר עמידה בתנאי המשכנתא, יהיה הנכס של הקונה, למרות שמעולם לא היה בידיו הסכום לרכוש את הנכס מלכתחילה. בזמן שהנכס משועבד לבנק, עדיין ניתן להשתמש בו או לחלופין, להשכיר אותו לטובת השאת רווחים.

 

מאיזה גוף ניתן לקחת משכנתא לטובת רכישה של נכס בחו"ל?

באופן כללי, לרוכש פוטנציאלי של נכס בחו"ל עומדות 3 אפשרויות מוכרות לקבלת המימון – קרי, המשכנתא.

 

בנקים בישראל

הרבה בנקים במדינת ישראל מאפשרים לרוכשים של נכסים בחו"ל לקחת משכנתא כנגד הנכס שירכש בחו"ל.

 

חברה חוץ בנקאית

למרות שרוב האנשים מכירים את הבנק כמונופול בתחום המשכנתאות, חשוב לדעת כי ישנה אלטרנטיבה בדמות חברות חוץ בנקאיות בתחום זה.

היתרונות – חברה חוץ בנקאית עשויה לאשר הלוואה עבור רכישת נכס בחו"ל אותה בנק הנותן משכנתאות לא אישר. מצב זה קורה בשל העובדה שהבנק רגיש יותר לנטילת סיכון מאשר חברות חוץ בנקאיות. על כן, דרישות האשראי של הלווה עשויות להיות נמוכות יותר כאשר ענייננו בנטילת משכנתא מחברה חוץ בנקאית.

 

נטילת המשכנתא בחו"ל – במדינה בה יושב הנכס

מדובר באפשרות שזמינה בפועל רק לרוכשים בעלי אזרחות המדינה בה נרכש הנכס. למשל, אזרח ישראלי אמריקאי המעוניין לקחת משכנתא מבנק באמריקה כנגד נכס שקנה בניו יורק – תתאפשר, אך לא עבור ישראלי עם אזרחות ישראלית בלבד. ככל שהינכם עונים על קריטריון זה, מומלץ לשקול את אפשרות זו ביחס לחלופות שצוינו לעיל.

 

לקיחת המשכנתא עבור נכסים בחו"ל

כאמור, לא מעט בנקים במדינת ישראל מאפשרים ללקוחות לקחת משכנתא עבור נכסים שירכשו בחוץ לארץ. עם זאת, בשונה מלקיחת משכנתא עבור קניית נכסים בארץ, לקיחת משכנתא עבור רכישת נכסים בחו"ל עשויה להיות מעט מורכבת יותר. כמו כן, בשונה מנטילת משכנתא בארץ, הנכס שישועבד על ידי הבנק המלווה יהיה נכס שמחזיק הרוכש בארץ.

כלומר, אדם המעוניין לרכוש נכס בטקסס, שלטובתו הוא מבקש משכנתא מהבנק, ימשכן את ביתו הקיים בישראל כדי לקבל את ההלוואה לצורך רכישת הנכס בטקסס.

 

גובה המשכנתא

למעשה, בדרך כלל, גובה ההלוואה שיקבל רוכש הנכס בחו"ל לא תעלה מעל לגובה של 50% מערכו של הנכס שנמצא בארץ ששועבד לטובת ההלוואה שניתנה לטובת הרכישה בחו"ל. בשל עובדה זו, מדובר במימון קטן באופן יחסי למשכנתא רגילה שתילקח כנגד נכס שיירכש בארץ.

 

אפשר להירגע, לא מדובר בגזירה נוראה

אולי נראה כי זה הופך את העסקה למעט פחות משתלמת ואף לא אפשרית עבור הרבה רוכשים פוטנציאלים, אך יש לזכור כי באופן יחסי, מחיר הנדל"ן בחו"ל זול יותר ממחיר הנדל"ן בארץ. למשל, נכסים רבים ברחבי אירופה וארה"ב מתומחרות במחירים שלא עולים על מיליון שקלים. כלומר, בפועל, אדם לו יש נכס בארץ בשווי של 2.5 מיליון ש"ח יכול לקבל הלוואה בתצורה של משכנתא בגובה של 1.25 מיליון ש"ח, מה שפותח אפשרות לרכישת מגוון רב של נכסים בחו"ל.

 

תכנון ההוצאה

משום שמדובר בנכס שנמצא במדינה אחרת, צפויות הוצאות נוספות מצד הרוכש – ביניהן, הוצאות ביקור בנכס וניהולו מרחוק, הוצאות שכר טרחה לעורכי דין, תשלום למתווכי נדל"ן ולעתים, אף ליועצי מס ועוד. בשל כך, מומלץ על משקיע שנוטל משכנתא עבור רכישת נכס בחו"ל לחשב מראש, לפני לקיחת המשכנתא, את גובה הסכום אותו יצטרך להלוות מן הבנק.

 

הוצאות על חברת ניהול מקומית

בשל העובדה שהנכס נמצא במדינה אחרת, לעתים יצטרך המשקיע, לצורך ניהולו התקין של הנכס ומעקב אחר תשלום סדור ועקבי של שכר הדירה, לשכור את שירותיהן של חברות ניהול נכסים מקומיות – יש להתחשב גם בהוצאות אלה בעת לקיחת המשכנתא, שכן התשלום לחברות אלה יכול להגיע אף לגובה של 20% מגובה השכירות שתשולם כנגד הנכס.

 

תיאום ההלוואה לשער המטבע

משום שהנכס נמצא בחו"ל, ניתן יהיה לקבוע את המשכנתא בשער המטבע הרלוונטי למדינה בה נרכש הנכס, כך יוכלו להיחסך שערי המרה וסיבוכים אפשריים אחרים כמו הישחקות המטבע ועוד. כמו כן, תוכלו להתאים את תשלומי ההחזר למטבע בו ניתן לכם הכסף שהניב לכם הנכס שרכשתם; על כך יורחב עוד בהמשך.

 

סוגים של משכנתאות לטובת רכישת נכס בחו"ל

ישנם כמה סוגים מוכרים של משכנתאות לרכישת נכס בחו"ל, עליהם נרחיב להלן.

 

התאמת ההחזר החודשי לגובה ההכנה מן הנכס – משכנתא על בסיס תשואה

כדי לגרום למערכת לתקתק כמו שעון ולמנוע את היווצרותם של קצוות בעיתיים, תוכלו מראש, בעת נטילת המשכנתא מן הבנק, לקבוע כי התשלום החודשי שיינתן לבנק בגין ההלוואה יהיה בגובה ההכנסה החודשית שתיווצר לכם מן הנכס שרכשתם. למשל, ככל שרכשתם דירת מגורים להשקעה, תוכלו לקבוע שהתשלום החודשי על המשכנתא שנלקחה עבור רכישת הנכס תהיה בגובה שכר הדירה לאחר ניכוי הוצאות.

 

הלוואה המבוססת על מטבע חוץ

מדובר במקרים בהם המשכנתא (ההלוואה) ניתנו בשקלים, אך הוצמדו למטבע חוץ – למשל, דולר או אירו. כלומר, ההחזר החודשי ייקבע על פי שערו של מטבע החוץ אליו הוצמדה ההלוואה. סוג משכנתא זה תאפשר למשקיע לתאם באופן מדויק יותר בין ההכנסה שתניב ההשקעה לבין התשלום החודשי שיצטרך לשלם לבנק.

 

חשוב לקבל ייעוץ

לקיחת משכנתא היא למעשה לקיחתה של הלוואה ארוכת שנים בסכומים גבוהים שתלווה אתכם לזמן רב. יתרה מכך, לקיחתה של משכנתא לטובת רכישת נכס בחו"ל עשויה להיות תהליך מסובך וקריטי אף יותר מאשר מקבילו בארץ – על כך עמדנו לעיל. על כן, מומלץ לקחת בחשבון את האפשרות לייעוץ באיש מקצוע. יועץ המשכנתאות יסייע לכם לעמוד על הסיכונים הנלווים לביצוע עסקת הנדל"ן גופא, בחינת אפשרויות המשכנתא השונות כדי שיתאימו לכם, הצגתה של התמונה המלאה, כמו הוצאות נלוות לרכישת הנכס אותן הצגנו לעיל ועוד.

 

פנו אלינו

אם אתם חושבים לרכוש נכס בחו"ל במינוף על ידי נטילת משכנתא, הגעתם למקום הנכון! אצלנו תקבלו סיוע וליווי ממיטב אנשי המקצוע אשר יכוונו ויובילו אתכם אל התוצאה הטובה ביותר עבורכם!

הכתבה עזרה לכם?
שתפו אותו עם החברים

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
מתן עובדיה יועץ משכנתאות
מתן עובדיה - יועץ משכנתאות

משכנתא אינפו:
יועצי המשכנתאות הטובים בישראל

1. משאירים פניה באתר

2. מקבלים שיחת ייעוץ ראשונית

3. מקבלים ייעוץ משכנתאות וליווי במידת הצורך

נשמח לעזור לך!

מידע נוסף שעשוי לעניין אותך: