רכישת קרקע חקלאית היא עסקה עם פוטנציאל רווח גדול, עסקאות מסוג זה עשויות לייצר רווחים של מאות אחוזים, בעיקר במצב בו בוצע תהליך הפשרה של הקרקע וזו, חוותה שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע עליה ניתן לבנות נכסים למגורים או מבני תעשיה.
אבל, כמו בכל דבר בחיים ובוודאי בעולם המקרקעין, יש לקחת בחשבון מהמורות אפשריות שיהיה צריך לצלוח. חשוב להכיר אותן מראש ובטרם חותמים על ההסכם.
מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע חקלאית?
- בעלות, שעבודים וזכויות – חשוב לבדוק מי הבעלים הרשמי הרשום בפנקסי המוסדות של הקרקע, על מנת שתדעו האם אתם רוכשים את הקרקע ישירות מהבעלים. במידה ומדובר במכירה מתוקף ייפוי כוח או צו ירושה, מומלץ שהמסמכים כולם ייבדקו על ידי עורך דין מומחה. בכל מקרה, חשוב להיפגש עם הבעלים של הקרקע ולוודא שהוא אכן מעוניין למכור את הקרקע. יש לבדוק שנסח הטאבו של הקרקע נקי משעבודים ועיקולים.
- ביקור בשטח – חשוב מאוד לבקר פיזית את הקרקע ולוודא את מיקומה, ולא להסתמך אך ורק על מפות ותרשימים. בדקו את השטח, ראו מה יש מסביב לשטח, האם ישנם מפגעים למיניהם: מצבורי גז קרובים, מתח חשמל גבוה, אתרים ארכיאולוגיים או אולי בסיסים צבאיים.
- מיקום מיקום מיקום – הכלל המנחה בעסקאות רכישה של קרקע חקלאית אומר כך – קרקע עם פוטנציאל היא זו הנמצאת במרחק קצר מערים ויישובים מתפתחים. ככל שמתרחקים מאזורים אלה הסיכוי להפשרת הקרקע קטן משמעותית. קבוצת שדות עוסקת בקרקעות להן מיקום מושלם.
- הכל אודות המוכר – כל עסקת מקרקעין דורשת מכם לבצע בדיקה מראש למוניטין של המוכר. האם מדובר באדם אמין, האם יש עליו המלצות טובות, האם אחרים קנו ממנו קרקעות בעבר וכו'. אל תמהרו לבצע עסקה לפני שבדקתם את הרקע של המוכר גם אם הוא מכריז שזו הקרקע האחרונה בהזדמנות ענקית.
- דעו מראש את ייעוד הקרקע – חשוב לבדוק את ייעוד הקרקע באמצעות בדיקה של תחום השיפוט בו היא ממוקמת. קרקע הממוקמת בתחום שיפוט של ערים מתפתחות, היא בעלת פוטנציאל השבחה גדול ביותר וקל יותר לשנות את ייעודה מחקלאות לבנייה. ישנם מקרים בהם גם תחום שיפוט של מועצה אזורית יהיה אטרקטיבי במידה והוא נמצא בתנופת פיתוח. לא כל מגרש חקלאי למכירה הוא עסקה טובה.
בדיקות נוספות שחשוב לבצע
- ביקור בוועדת התכנון והבנייה – חשוב מאוד לבקר בוועדת התיכנון והבנייה של הרשות המקומית, או במשרדי מהנדס הרשות, במטרה לראות מהן התוכניות העתידיות לקרקע. במידה וקיים הליך תכנון כלשהו, ניתן לנסות לבדוק מהם לוחות הזמנים הצפויים למימושו. תוך כדי תהליך בדיקה זה תוכלו לגלות שמא לקרקע אין שום סיכוי לעבור הליך של שינוי ייעוד.
- הפקעת שטחים מהקרקע לטובת פיתוח סביבתי – חשוב להיות מודעים לעובדה שקרקע חקלאית העוברת שינוי ייעוד מצטמצמת בשטח הנטו שלה לטובת תוכניות פיתוח סביבתיות כגון: סלילת כבישים, בניית מדרכות, בניית גני משחקים, בניית ככרות ועוד.
