משכנתא בשיעבוד נכס קיים לטובת נכס נרכש

בעקבות הוראות בנק ישראל החדשות בסוף שנת 2021 שנכנסו לתוקף באוקטובר האחרון, תהליך שיעבוד נכס קיים לטובת הלוואה לקניית דירה חדשה הפך לכמעט בלתי אפשרי למשקיעי הנדל״ן דרך הבנקים למשכנתאות.

הנגיד אמיר ירון ושר האוצר החליטו שצריך להרגיע את המינוף בשוק הנדל״ן ולהקשות על משקיעים לקנות נכסים נוספים בלי הון עצמי. בנוסף כמובן הועלה מחדש מס הרכישה ל-8% מ-5% וכל תהליך הפך יקר ויותר מורכב למשקיעים.

הרעיון של הנגיד וצמרת האוצר הוא להרגיע את שוק המשקיעים ובכך לעצור את עליות המחירים התלולות שהשוק ראה בשנת 2021 – מעל 10% בממוצע ארצי. מה שהופך את שיעבוד דירה לטובת הון עצמי לפרויקט יותר מאתגר.

האם בכך נסתם הגולל על אחת האפשרויות לבצע מינוף ולקנות נכס נוסף בלי הון עצמי?

התשובה היא בפירוש לא! אבל צריך לדעת היכן לחפש.

בניגוד לבנקים הרגילים שנמצאים בכל פינת רחוב וללקוח הממוצע אין שום בעיה לגשת אליהם ולבקש את עזרתם, ברגע מדובר במשימה הרבה יותר מאתגרת לשעבד את דירתך עבור רכישה חדשה.

החדשות הטובות הן, שבפירוש אפשר אפילו בתנאים מצוינים. חברות הביטוח מציעות פתרונות אטרקטיביים עד 60% מימון לשעבוד נכס קיים לטובת משכנתא, ויש מלווים חוץ בנקאיים נוספים שיתנו אפילו עד 80% מערך הנכס הקיים, כפוף כמובן ליכולת ההחזר.

אתה תוכל לבצע בדיוק את אותו מינוף שעשית עד היום אבל תצטרכו להוכיח שיש לכם משכורות מספיק גבוהות להחזיר את שתי ההלוואות – על הנרכש והקיים בריביות מעט יותר גבוהות. עדיין הבנק יחשב לכם את השכירות העתידית של הנכס החדש, כי מדובר בדירה שניה (במידה וזאת דירה נוספת להשקעה). כמובן כפוף לשמאות שבודקת מחירי השכירות בשכונה.

בקיצור, כל התהליך הפך פחות נגיש ועדיף להתייעץ עם יועצי משכנתא מקושרים למלווים הרלוונטיים כדי לאפשר לכם לקחת משכנתא על הנכס שלכם בלי כאבי ראש מיותרים. מה שיאפשר לכם לקנות דירה נוספת בשוק הנדל״ן הלוהט.

התהליך עצמו יכול להתרחש במהירות ויעילות. חברות חוץ בנקאיות עובדות יותר מהר ויעיל בדרך כלל בגלל שהן מתמודדות עם פחות עומס תפעולי.  עדיין מדיניות החיתום לא פחות קשיחה והשמאות תהיה קפדנית

רצוי לציין שעדיין אפשר לקבל הלוואות נדוניה ועדיין אפשר לקבל הלוואות גישור על נכס הקיים במערכת הבנקאית במקרה של רכישת דירה חלופית. יש הגבלות של עד ⅓ מהנכס הנרכש לגישור. אבל הבנקים ישמחו לתת לכם את ההלוואה הזאת כחלק מעסקה של דיור חלופי.

האופציות העומדות בפני המשקיעים או הורים שרוצים לעזור לילדיהם עם ההון העצמי הן:

1. הלוואות מחברת הביטוח בריביות נוחות. לפעמים אפילו יותר טובות מאשר חלק מהבנקים.
2. הלוואות P2P של חברות וגופי מימון חוץ בנקאיים עד 80% מימון ופריסה עד 40 שנה.
3. הלוואות נדוניה לעזרה לילדים עדיין קיימות וכן גם גישורים על נכס קיים עם הגבלה ל 30% מהנכס הנרכש.

אנא צרו איתנו קשר במידה ואתם רוצים להתחיל בתהליך או לקבל עוד אינפורמציה רלוונטית איך לבצע משכון נכס קיים עבור נכס נרכש.