לא פעם יתקלו מבקשים בסירוב מטעם הבנק לנטילת הלוואה. בעבור אלו, אשר התייאשו מהמערכת הבנקאית הממוסדת, עומדים גופי מימון חוץ בנקאיים שונים, שעל אף שההלוואה שאלו נותנים גוררת ריבית יקרה יותר, היא ניתנת ביתר קלות, ומשכך פונה ליותר אנשים. בואו לגלות הכל אודות משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים, ומדוע הבדיקה בה פחות קפדנית?
המשכנתא – והסירוב
כחלק מהמרדף אחרי דירת מגורים על שמכם במרשם המקרקעין, רבים עוברים בשערי הבנקים השונים, בתקווה לקבל את הלוואת המשכנתא המיוחלת. הסיבה העיקרית לכך שרבים נזקקים לשירותיהם של הבנקים היא היעדר יכולת כלכלית ממשית במימון חד פעמי של נכס המגורים. אולם, לא פעם, נתקלים פונים שונים בסירוב מטעם הבנקים.
לפני שנתחיל – הסבר קצר על הענקת משכנתאות
הבנק, בדומה לכל גוף כלכלי אחר, מעוניין לחסן עצמו מפני הפסד עתידי. משכך, נקבעו שורת פרמטרים, אותם הבנק בוחן בטרם הענקת ההלוואה, שככל הנראה, תהיה הגדולה שתיטלו בחייכם:
- הון עצמי – על פי חוק, המבקש ליטול הלוואת משכנתא צריך להחזיק לכל הפחות ב- 25% משווי הנכס. במקרים בהם יהא מדובר על דירה שנייה, יהא עליו להחזיק סכום גבוה יותר.
- תלושי משכורת – כחלק מבחינת יכולת הפירעון של היחיד, ידרוש הבנק ממבקש ההלוואה להמציא את תלושי המשכורת של הפונים בחודשים האחרונים. כך, יוכל הבנק לאמוד את יכולת ההחזר של בני הזוג, בטרם מתן ההלוואה.
- פירוט עו"ש – מעבר להון העצמי שברשות מבקשי ההלוואה ותלושי המשכורת שלהם, יבקש הבנק להמציא פירוט של מצב החשבון, הנקרא גם עובר ושב, של בני הזוג. דרישה זו נובעת מרצונו של הבנק לבחון את יציבות נוטלי ההלוואה, מתוך חשש שאלו פזרנים ויכולים להגיע למצב כלכלי קשה
לא עמדת בדרישות? – צפה לסירוב
כאמור, בשל הרצון לחסן עצמו מפני הפסד כספי ההלוואה, מעמיד הבנק קריטריונים נוקשים. משכך, מצב בו אין לבני הזוג את ההון העצמי הנדרש, חשבון העובר ושב שלהם אינו יציב או לחילופין, שיעור השכר החודשי שלהם אינו מאפשר פירעון ממשי של ההלוואה, סביר להניח כי בקשתם תיתקל בסירוב.
לאור מצב זה, ובשל הצורך והרצון של רבים ליטול את המשכנתא לשם רכישת נכס, קמו גופים רבים אשר מעניקים משכנתאות חוץ בנקאיות.
משכנתא חוץ בנקאית – על רגל אחת
כפי שניתן להסיק, משכנתא חוץ בנקאית היא משכנתא הניתנת מטעם גוף כלכלי שאינו בנק. בין הגופים האמורים ניתן למצוא חברות ייעודיות למשכנתאות אלו, חברות ביטוח שונות וכו'. אולם, לאור העובדה כי במרבית המקרים הלוואות אלו, בניגוד להלוואות הניתנות מטעם הבנקים, מפוקחות באופן חלקי מטעם המדינה, יש לעמוד על נקודה אחת עיקרית, היא שיעור הריבית.
בשל הסיכון – ריבית גבוהה מהשוק הבנקאי
כאמור, הבנק יסרב להעניק את ההלוואה רק כאשר הוא מוצא סיכון בהחזר ההלוואה. משכך, ניתן לקבוע ככלל אצבע כי מסורבי בנקים מקוטלגים כמצויים ברמת סיכון גבוהה יותר.
משכך, הגופים החוץ בנקאיים, על פי רוב, יעניקו את ההלוואה תחת הצבת שער ריבית גבוה יותר. הריבית הגבוהה, אשר דואגת לפזר את הסיכון בין שלל הנוטלים, מביאה לכך שמחיר ההלוואה יהא יקר יותר. אולם, לאור העובדה שגופים אלו לא פועלים תחת המסגרת הרגולטורית של בנק ישראל, פנייה לאלו יכולה להקים מספר יתרונות.
היתרון העיקרי – שיעור ההלוואה
בניגוד לאמור לעיל אודות הבנקים, בהם נדרשים היחידים להחזיק בסכום העולה לכדי 25% משיעור הנכס, גופים חוץ בנקאיים יכולים להעניק הלוואה בשיעור גבוהה יותר. המימון הגבוה יוכל לאפשר לרכוש נכס מניב, דוגמת וילה עם שתי יחידות דיור, אשר יוכלו לסייע בפירעון ההלוואה, זאת בניגוד לבנק, אשר מעניק הלוואה סולידית למדי.
נגיש לכולם – על היתרון הנוסף של גופי המימון החוץ בנקאיים
כאמור, הבנק דורש לא מעט מסמכים בעת הגשת בקשה למשכנתא. בניגוד למדיניות זו, מאפשרים נטילת הלוואה בלא צירוף כלל האסמכתאות הנדרשות, דוגמת תלושי משכורת וסטטוס חשבון עובר ושב. משכך, גופים אלו נגישים גם בעבור רוכשי דירות פוטנציאלים בתחילת חייהם, שטרם החלו להשתכר ברמה גבוהה, וכן בעבור אלו שאינם בעלי הון עצמי בשיעור גבוהה למדי.
לאחר הרקע על עולם המשכנתאות – מהי משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים?
משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים היא מעין הלוואה המאפשרת את מימוש ערכו של הנכס. בפועל, ההלוואה ניתנת כנגד שיעבוד נכס שבבעלותכם, בצידם תשלומי ריבית חודשיים, אשר נועדים למספר מגוון של מטרות:
- מינוף השקעות אחרות – בין אם שוק ההון, עולם הנדל"ן, פתיחת עסק וכו'.
- קושי כלכלי – דוגמת סגירת הלוואות וחובות.
- שיפור דיור – הלוואות אלו מאפשרות להחזיק בפועל בנכס אחד, לצד רכישה של נכס נוסף בעזרת הכספים שיתקבלו.
אז איך זה קורה בפועל?
לאחר ההחלטה ליטול הלוואה, ולאחר קבלת הסירוב מטעם הבנק, ייפנה מבקש ההלוואה אל גוף המימון החוץ בנקאי. לאחר ביצוע מספר בדיקות אודות הנכס, כפי שיבואר בהמשך, תוענק למבקש ההלוואה המיוחלת.
יש לציין כי לצד בדיקת הנכס תיעשה גם בדיקת מצבו הכלכלי של היחיד. נציין ראשית כי מדובר על בדיקה פחות קפדנית מזו שמבצעים הבנקים השונים, הן בשל הריבית הגבוה והן בשל קיומו של הנכס, ממנו ניתן להיפרע ככל שהלווה נעדר יכולת פירעון.
גודלו, מיקומו ושיעור השיעבוד – הבדיקות אותן יבצעו על הנכס
על אף שנדמה כי גופי המימון החוץ בנקאיים מקלים באופן משמעותי ביחס לבנקים, יש לעמוד על מספר נקודות, בהן יהא על מבקש קבלת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים לעמוד.
ראשית, ייבחן גוף המימון החוץ בנקאי את היקף השעבודים המוטלים על הנכס. לשם המחשה, ככל שאתם קרובים לפירעון המשכנתא, אותה קיבלתם למימון הנכס הראשון, כך תזכו לקבלת תנאים טובים יותר, זאת בשל היקף המימוש האפשרי שיעמוד לגוף המימון בעת הצורך.
כמו כן, ייבחן הנכס עצמו, לרבות גודלו ומיקומו, זאת לשם הערכת שוויו, אשר יקבע את היקף ההלוואה שתינתן כנגד משכונו.
שימו לב – נקודות חשובות בעת נטילת משכנתא חוץ בנקאית
ראשית, יש לעמוד על החובה לעמוד בהחזרים. על אף שהלוואות אלו מוענקות בצורה די גמישה, בין היתר בשל הריבית היקרה, חוסר יכולת פירעון יכולה להביא להשלכות כלכליות מרחיקות לכת. נקודה זו מתעצמת ככל שמדובר על נכס למגורים, או לחילופין, נכס מניב, אשר דמי השכירות הנובעים ממנו חיוניים להישרדותכם הכלכלית.
כמו כן, יש לעמוד על שימוש בשירותיו של יועץ משכנתאות. לא פעם, הלוואות שיראו טובות ללווה הממוצע, יהיו בעלות מספר נקודות טורפה משמעותיות, או שמא ניתן יהא לקבל פשוט תנאים טובים מאלו שהוצעו. משכך, שימוש בשירותיו של יועץ משכנתאות, בכל שלבי ההליך, יוכל לחסוך לכם לא מעט כסף.
