ישראלים רבים מייחלים לכך שיהיה בית בבעלותם ביום מן הימים. בכדי להגשים את החלום, בכל שנה ישראלים נוטלים משכנתאות שסכומם מסתכם בעשרות מיליארדי שקלים. בד בבד, בנקים למשכנתאות, אשר אמונים על אישור נטילת המשכנתאות לא תמיד מאפשרים ללקוחותיהם לנטול משכנתאות מסיבות שונות אשר אמנה להלן.
אם כן, יש לקחת בחשבון את הסיכוי שהבנק יסרב לתת לכם הלוואה, מסיבותיו שלו ולתכנן את המהלכים בהתחשב בכך. לכן, לפני שאתם קונים ריהוט לכל הבית, בדקו עם הגוף שממן את העסקה שהוא אכן מוכן לעשות זאת.
מה היא משכנתא?
משכנתא היא למעשה הלוואה שניתנת על ידי גוף מסחרי שבנק ישראל העניק לו את הזכות לעסוק במשכנתאות ולמכור אותן לציבור הישראלי. הגופים המסחריים הללו מכונים בנקים למשכנתאות. הלוואת המשכנתא מאופיינת בכך שהיא מיועדת לתקופה ארוכה והיקף הסכום שלה הוא גדול. לבנקים השונים יכולות להיות דרישות שונות ותנאים שונים, אך כל הבנקים חייבים לעמוד בכללים בסיסים אשר אותם קבע בנק ישראל ואסור להם לחרוג מהם.
מה הבנק עושה על מנת להבטיח שיוחזר לו החוב?
תוך כדי מתן הלוואת המשכנתא, על מנת להבטיח את החזרת החוב לבנק, הבנק ירשום שיעבוד (משכון) על הנכס שנקנה במרשם המקרקעין. בעזרת המשכון שנרשם על הנכס, הבנק מבטיח את פירעון חובו, כך שאם החוב לא יוחזר אליו בתנאים שנקבעו מראש, הבנק ימכור את הנכס בעזרת ההוצאה לפועל, לכל המרבה במחיר – כך שלמעשה הבנק יפרע את חובו עד השקל האחרון בצירוף עמלות וריבית.
מי הם מסורבי הבנק?
מסורבי בנק הינם אותם אנשים אשר הגיעו לבנק, במטרה לקחת משכנתא (או הלוואה כלשהי) תוך שיעבוד הנכס אותו הם מתכוונים לרכוש, אך הבנק סירב לבקשתם תוך מתן הסברים שונים. הסטטיסטיקה מדברת על כך שלפחות אחד מכל עשרה אנשים שפונים לבנק בבקשה למשכנתא מסורבים.
במציאות המתקדמת היום ובעזרת חוק נתוני האשראי שנכנס לתקוף בשנת 2016, הבנק יכול לבדוק בקלות את תקינות האשראי והמצב הכלכלי שלכם, תוך בדיקת היכולת שלכם לפרוע את ההלוואה.
חוק נתוני האשראי מאפשר לגופים פיננסים כמו בנקים למשכנתאות, לגשת לנתונים הפיננסים שלכם ולבדוק ביתר קלות, בין היתר, האם עומדים כנגדכם הליכי הוצאה לפועל והאם אתם חייבים בהלוואות נוספות.
מה הן הסיבות לסירוב הבנק למשכנתא?
ניתן לחלק אפוא את הסיבות לשתי קבוצות, האחת היא היסטורית אשראי שלילית (דירוג אשראי נמוך שמצביע על סיכון גבוה) וקבוצה שנייה הם אנשים שהבטוחה אשר הם מציעים לבנק הינה בעיתית וקשה להסתמך עליה.
הסיבות העיקריות לסירוב הבנק יכולות להיות: דירוג אשראי נמוך, הון עצמי לא מספיק, אנשים מבוגרים, כושר השתכרות שלא מבטיח את החזרת החוב, בעיות אשראי (חשבון מעוקל וכדומה), נכס אשר השמאי מטעם הבנק קבע שאיננו שווה כפי שחשבו שצדדים שהוא שווה וזאת עקב בעיות תכנוניות או חריגות בניה אשר מורידות מערכו.
יש לזכור שהבנק הינו גוף מסחרי שמטרתו להשיא את רווחיו, ועל כן – במידה ובחישוביו הסיכון הטמון במתן אשראי ללקוח מסוכן יותר מהתועלת שעשויה להביא העסקה עם הלקוח, סביר להניח שהבנק, בנסיבות העניין, לא ייתן את המשכנתא ללקוח.
סירוב למשכנתא עקב BDI שלילי.
המשמעות של BDI שלילי היא שדו"ח נתוני האשראי שהבנק אסף עליכם כולל מידע שמעיד על כך שהייתה לכם הסתבכות פיננסית, אפילו הקטנה ביותר בשבע השנים האחרונות. במקרים אלה, בנקים רבים מסרבים, כמעט בצורה אוטומטית לבקשות למשכנתאות. בנסיבות אלה, לא קל יהיה לשכנע את הבנק בכל זאת לתת לכם משכנתא, אך לעיתים גם בנסיבות אלה ובעזרת ייעוץ של מומחה בתחום ניתן יהיה לקבל את ההלוואה.
מה מסורב בנק יכול לעשות לאחר שקיבל סירוב למשכנתא?
במידה ובנק סירב לבקשתכם למשכנתא, מכל סיבה שהיא, אין זה סוף פסוק – ניתן לפעול בכמה ערוצים על מנת לקבל משכנתא בסופו של דבר. ראשית, ניתן לפנות לגוף מקצועי בין אם זה עורך דין או חברה המתמחה בתחום, שינסו לבדוק האם ניתן לשפר את מצבכם בזמן קצר או לשכנע את הבנק שיש מקום לתת לכם משכנתא או לחילופין למחוק את הדירוג האשראי הנמוך שלכם כיוון שהוא כבר איננו רלוונטי עוד.
אם אתם יודעים שמצבכם מורכב וקיים סיכוי שהבנק לא יאשר לכם לקחת משכנתא, רצוי לפנות לגרום המקצועי בטרם הפנייה לבנק, וזאת כדי להציג לבנק את מצבכם בצורה מקצועית ונוחה לכם, כך שהסיכוי לקבלת האשראי תגדל.
במקרה בו המשכנתא שלכם סורבה עקב הנכס שאמור לשמש כבטוחה לבנק, וכבר חתמתם על חוזה עם הבנק, אתם עלולים להיות במצב בו אתם מפרים חוזה עם מוכר הנכס. רצוי לפנות לבנק בטרם החתימה על החוזה ולבקש שמאות מוקדמת על הנכס, לאחר קבל השמאות – ניתן להעבירה למחלקה המטפלת בבטוחות ולהוריד את הסיכוי שבו הבנק יסרב לבקשתכם למשכנתא.
במקרה זה, ניתן יהיה לנסות ולהציע לבנק נכס אחר לבטוחה, כך שיוכל להיפרע ממנו באם חלילה תגיעו למצב שאתם לא מסוגלים להחזיר את החוב.
משכנתא חוץ בנקאית
במרוצת השנים, בעקבות הביקוש הגדול למשכנתאות בשוק, גופים פיננסים נוספים החלו לתת משכנתאות לציבור. אופן ניהול הסיכונים של גופים אלו עשוי להיות שונה ולעיתים מקל יותר. אי לכך, יתכנו מצבים בהם גופים פיננסים אלו, כדוגמת חברות ביטוח, יסכימו למתן משכנתא ללקוח שעה שבנק לא יסכים לתת לאותו לקוח משכנתא.
יחד עם זאת, ולאור העבודה שגופים אלו נותנים משכנתא בתנאים שיכולים להיחשב לעיתים מקלים יותר, יתכן והריבית שהם ידרשו תהיינה גבוהה יותר, כך שבסופו של התהליך תוכלו לשלם עשרות אלפי שקלים יותר ביחס להצעות שניתנות בבנקים חדשות לבקרים.
האם כדאי לקחת משכנתא חוץ בנקאית
אין תשובה חד משמעית לשאלה זו, היא משתנה בין אנשים שונים בנסיבות הספציפיות בהן הם נתקלו. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון כמה נקודות בעת קבלת ההחלטה. ראשית את היתרון המרכזי של משכנתא חוץ בנקאית, הוא האופציה שתינתן לכם משכנתא וזאת למרות שבנקים סירבו לבקשתכם למשכנתא לאור מצבכם הפיננסי או מכל סיבה אחרת.
כמו כן, יש לקחת בחשבון שהעלות של ההלוואה עשויה להיות גבוהה באופן משמעותי מהלוואה שתינתן על ידי בנק. אם אתם מודעים לכך שיש סיכוי גדול שלא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא, יש לשקול אפשרויות אחרות להגיע לדירה המיוחלת – כגון מגורים בשכירות לאורך השנים תוך שילוב חיסכון בכסף והשקעתו בבורסה, כך שבעוד מספר שנים תוכלו להשתמש בכסף שהצטבר לצורך קניית הדירה.
סיכום
אם כן, הדרך לדירה בבעלותכם היא קשה בישראל באופן כללי, אך היא עשויה להיות אף קשה יותר בעבור חלק מהאנשים. הבנק, אשר הוא גוף מסחרי, יכול לסרב לתת לכם משכנתא מסיבות כלכליות. אך אפילו אם סירבו לכם למשכנתא, אין זה סוף פסוק, תוכלו לפנות לגורמים מקצועיים שינסו ללחוץ את הבנקים במקומות הנכונים ובכל זאת לאפשר לכם לקחת משכנתא. כמו כן, תוכלו לפנות לגופים חוץ בנקאיים שיתכן ויתנו לכם משכנתא על אף שהסיכון שבעניין גדול יותר עבורם.
