משכנתא לעסקים היא למעשה הלוואה שניתנת לחברה לצורך רכישתם של נדל"ן מסחרי; כמו חנות, משרד, מפעל או כל נכס אחר. כנגד מתן ההלוואה יתבצע שיעבוד של הנכס לטובת המלווה. בשונה, ממשכנתאות שנלקחות עבור נכסים פרטיים, למשכנתא לעסקים ישנם מאפיינים שייחודיים לה. עליהם נעמוד במאמר זה.
התהליך
משכנתא לעסקים, בקווים כלליים, מתבצעת באופן דומה למתן משכנתא לעסקים פרטיים. למעשה, כנגד ההלוואה מן המלווה, ימושכן הנכס של הלווה שלטובתו נלקחה ההלוואה.
היתרון
העסק יכול להפסיק לשלם דמי שכירות שהוקצו לטובת שכירת נכס מסוים בו אשר שימש להפעלתו של העסק; ולמעשה, לרכוש לעצמו נכס שיהיה בבעלות העסק. משכנתא לעסקים, מאפשרת לעסק בהיעדר ההון הנדרש לרכוש נכס שישמש אותו בעתיד.
היבט המיסוי
בשונה מאדם פרטי שרוכש נכס, עסק שקונה נכס נתקל בסוגיות מיסוי שונות. למעשה, חברה יכולה לקזז את ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס מהרווחים, ובכך לשלם פחות מס. לא זו אף זו, העסק יכול להכיר בהוצאות הפחת הנלוות לנכס אותו רכש כהוצאות שיתקזזו מרווחיו.
מס הרכישה
כאשר עסק רוכש נכס, צריך העסק לשלם מס רכישה, מדובר במס רכישה גבוה באופן יחסי, זאת בהשוואה למס הנגבה כאשר אדם פרטי רוכש דירה ראשונה.
היבט המימון
גובה המימון אותו יעניקו הבנקים כנגד הלוואה שתינתן עבור רכישת נכס עסקי יהיה, בדרך כלל, בגובה של עד 70%. למעשה, מדובר בגובה מימון נמוך יותר מאשר גבהי המימון המוצעים בתחום המשכנתאות הניתנות לאנשים פרטיים שמעוניינים לרכוש נכסים פרטיים. יחד עם זאת, הבנקים החלו במגמה של עלייה בגובה המימון עבור רכישה של נכסים עסקיים.
ריבית
בשונה מריבית על הלוואת משכנתא הנדרשת על ידי הבנק בעת רכישת נכס פרטי על ידי אדם פרטי, משכנתא לעסקים כפופה לריביות גבוהות יותר; זאת בשל העבודה כי נכסים פרטיים נחשבים לנכסים מעט בטוחים יותר בהשוואה לנכסים עסקיים. בהתאם, ההבדל עשוי להיות באחוזים בודדים, אך מדובר בהבדל משמעותי ככל שההלוואה שנלקחה גבוהה יותר.
התחשבות ברמת הסיכון
בקביעת התנאים של המשכנתא, הבנק יחשב את רמת הסיכון הגלומה במתן הלוואה כנגד הנכס. הבנק יבחן האם העסק יוכל להחזיר את ההלוואה הנדרשת (להחזיר את המשכנתא).
מה יבחן הבנק
הבנק יבחן מהו המצב הכלכלי הנוכחי של העסק, למרות שעסקים רבים הינם בעלי אופק עסקי או מודל עסקי עתידי מוצלח, הבנק לעתים יעדיף לבחון את הסיכון הנשקף מבית העסק שלקח את ההלוואה במונחים המתבססים על המצב בהווה. כלומר, בדיקת המחזור והרווחיות של העסק בהווה.
מהן המשמעויות?
הבנק הוא בית עסק שמעוניין להרוויח. לכן, ככל שמצב של העסק מסוכן יותר מבחינה פיננסית, הבנק יגן על עצמו באמצעות הקשחה ו"הרעת" התנאים של המשכנתא, כך שמבחינה הסתברותית הנזק הפוטנציאלי שעשוי להיגרם למלווה קטן. כלומר, שמצב העסק בהווה יתומחר בתנאים שיקבל, ככל שהסיכון הנשקף ממנו גדול יותר, תנאי ההלוואה יהיו לרוב, פחות טובים.
משכנתא לרכישת נכס עסקי מול הלוואה עסקית
כמובן, שעומדת לעסקים האפשרות לקחת הלוואה עסקית, אך לרוב, התנאים של ההלוואה העסקית יהיו פחות טובים ביחס לתנאיה של המשכנתא לעסקים.
מדוע זה קורה?
ניתן לומר שאחת הסיבות העיקריות לכך היא הבטוחה שמקבל הבנק בגין מתן הלוואה לטובת רכישת נכס עסקי; שכן, ביום פקודה, יהיה לבנק במה להיאחז ולא יעמוד מול שוקת שבורה. יתרה מכך, גם במידה ומול הבנק בכובעו כנושה של העסק יעמדו נושים נוספים, תהיה לבנק הבכורה ביחס לעסק שעליו נתנה את המשכנתא לעסקים. כלומר, שהבנק הוא נושה מובטח ביחס לנכס שרכש העסק, והוא יגבה את החוב שלו (את הנכס) לפני שיזכו לעשות זאת נושים אחרים של העסק.
הבדלים בפריסת התשלומים
פריסת התשלומים במשכנתא לעסקים תהיה גדולה יותר מאשר פריסת התשלומים שתוצע לעסק כנגד ההלוואה. קרי, ככל שפריסת התשלומים ארוכה יותר, כך מדי חודש בחודשו יישא העסק בעול תשלום קטן יותר.
פריסת התשלומים המקובלת
בשונה מפריסת התשלומים הניתנת כנגד משכנתא לאדם פרטי, שיכולה להיפרס על גבי עשרות שנים; משכנתא לעסקים ניתנת לפריסה, בדרך כלל, לתקופה שלא תעלה על 10 שנים. יחד עם זאת, קיים הבדל ניכר בין משכנתא לעסקים והלוואה רגילה לעסקים, שכן האחרונה, לא תעלה על שנים אחדות.
הבדלים בריבית
בהינתן פרק זמן דומה של פריסת תשלומים של משכנתא ושל הלוואה, תהיה הריבית הנדרשת כנגד המשכנתא נמוכה יותר.
מדוע גובה הריבית כתלות בפריסת התשלומים?
ככל שפריסת התשלומים ארוכה יותר, כך הריבית שתדרשו לשלם כנגד ההלוואה תהיה גדולה יותר באופן יחסי לפריסת תשלומים קצרה יותר.
הבדלי עלות נוספים
בשונה מנטילת הלוואה רגילה, ללא דרישת משכון הנכס; בנטילת משכנתא, ידרשו לרוב עלויות נוספות מצד נוטל ההלוואה (העסק); ביניהן, הוצאות על ביטוח המשכנתא, הוצאות שמאות, עלויות בגין פתיחת תיק ועוד. כדי לבצע השוואה יעיל בין התועלת הגלומה בנטילת הלוואה ללא משכנתא ביחס לנטילת משכנתא לעסקים, עליכם להתחשב בכל הפרמטרים הללו – אלו, עשויים להטות את הכף ברמת ההשתלמות של כל אחד מאפיקי ההלוואה האפשריים עבור העסק שלכם.
השעבוד
הבדל מהותי ביותר בין הלוואה רגילה לעסקים לבין משכנתא לעסקים הוא נושא הביטחונות. בעוד כנגד נטילת הלוואה לעסק ידרשו ערבים או ערבות בעלים, בנטילת משכנתא, כפי שהוסבר לעיל, תפקידו למעשה כבטוחה את הנכס אותו רכשתם לטובת העסק. קרי, במידה ולא תעמדו בתנאי ההלוואה, יתכן והמלווה יבחר למכור את הנכס שלטובתו לקחתם את ההלוואה כדי להחזיר את ההפסד שחווה בשל אי החזרת ההלוואה.
הסיכון
מדובר בסיכון גדול, שכן במידה ויימכר הנכס המשועבד, פוחת הסיכוי של הלווה להחזיר את אשר לווה, שכן מקור ההכנסה שלו נעלם, או לכל הפחות קטן בשל אובדן ההחזקה בנכס של העסק.
מסלולי משכנתא לעסקים
כפי שמקובל בנטילת משכנתא על ידי אדם פרטי, גם בנטילת משכנתא לעסקים ישנם כמה מסלולים שיוכל העסק לבחור בהם; בין מסלולים אלה ישנם מסלולים הכוללים ריבית צמודה למדד המחיר לצרכן, ריבית משתנה או לחלופין, ריבית קבועה ועוד.
תשקלו את צעדיכם
משכנתא לעסקים היא אופציה ממשית שיכולה להוות אף אסטרטגיה נכונה עבור עסקים שונים; כל עסק יקבל תנאי משכנתא שונים על פי רמת הסיכון הנשקפת ממנו. קרי, ככל שהעסק מסוכן יותר והסבירות שיחזיר את ההלוואה למלווה נמוכה יותר, יהיו התנאים פחות טובים מעסק שנשקף ממנו סיכון נמוך יותר.
לעתים, נטילת משכנתא לעסקים תהיה עדיפה על שכירת משרדים, חנות או כל נכס אחר עבור הפעלת העסק משלל סיבות. לא זו אף זו, במאמר זה עמדנו על ההבדל הנעוץ בין נטילת משכנתא לעסקים לבין נטילת הלוואה לעסקים, שכן האחרונה עשויה לעתים קרובות להיות פחות משתלמת עבור העסק.
תקבלו הצעות שונות ממלווים שונים
אל תסתפקו בהצעת הלוואה אחת בלבד ממלווה אחד, שכן יתכן ותקבלו הצעות טובות יותר ופחות ממלווים שונים. לא זו אף זו, אל תהססו להשוות בין התועלת הגלומה עבור העסק שלכם בנטילת משכנתא מול נטילת הלוואה לעסקים או לחלופין, אף להישאר בשכירות.
