משכנתא עם החזר חודשי מופחת (גרייס)

הציבור הישראלי מגדיל את היקף רכישות הנדל"ן שלו במרוצת השנים, ומחירי הנדל"ן הולכים ומאמרים בישראל. בהתאם, היקפו של שווק המשכנתאות גדל כך שהוא עומד על עשרות מיליארדים בכל שנה. קיימים כיום מספר גדול של גופים מסחריים אשר מציעים ללקוחותיהם שיטות החזר מגוונות למשכנתא, חלק מהשיטות נשמעות מפתות ומשתלמות. למשל, משכנתא עם החזר חודשי מופחת, נבדוק בהמשך מה עומד בבסיס השיטה והאם היא מתאימה דווקא לכם.

מה כוללת עסקת משכנתא?

חשוב להדגיש ראשית שרק גוף מסחרי שקיבל רישיון מבנק ישראל, יוכל לתת הלוואות לדיור (משכנתאות), גופים אלה מכונים – בנקים למשכנתאות. בעסקת משכנתא, הבנק נותן ללקוח הלוואה לדיור בסכום גבוהה ולתקופת זמן ארוכה.

במסגרת העסקה, הבנק רושם שיעבוד על הנכס שנקנה במרשם המקרקעין כך שבמידה והלקוח לא יצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא, יוכל הבנק למכור את הדירה במסגרת הליכי הוצאה לפועל, לכל המרבה במחיר. כדי להימנע ממצבים כאלה, כפי שיודגש בהמשך, יש לבחור את המסלול המתאים ביותר לך ורצוי להתייעץ עם גורם מקצועי.

מה זה לוחות סילוקין? ואילו לוחות קיימים?

קיימות אפשרויות מגוונות לקבלת משכנתא, כך שניתן לקבוע את התמהיל שמתאים עבורכם. על לצד זאת, קיימות גם כן שיטות שונות לקביעת ההחזר החודשי במסגרתה. ההחזר החודשי יקבע בהתאם ללוח הסילוקין שיותאם עבור הצרכים שלכם, בתנאי שזה מתאים לתנאי הבנק כמובן. לוח סילוקין הוא למעשה טבלה, שמכילה את ההחזר החודשי הצפוי בכל חודש לאורך תקופת הפירעון.

קיימים מספר סוגים של לוחות סילוקין. לכל לוח קיימים יתרונות וחסרונות ולכן לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי כי לוח אחד יותר או פחות טוב מהלוח האחר. להלן הלוחות הנפוצים ביותר:

1. לוח שפיצר – הלוח הנפוץ ביותר כיום הוא "לוח שפיצר", לוח זה כולל החזר חודשי קבוע – דהיינו בכל חודש יוחזר סכום כסף דומה לכל אורך חיי במשכנתא.
2. קרן שווה – בעשור האחרון לוח קרן שווה נעשה יותר ויותר פופולרי. לפי לוח זה, הסכום החודשי שיוחזר על חשבון הקרן יהיה דומה לאורך כל חיי המשכנתא, כך שלמעשה הריבית החייבת על המשכנתא יורדת לאורך שנות ההחזר. ניתן גם לכנות את לוח הסילוקין בשם "משכנתא עם החזר חודשי יורד".
3. בלון – ראשית יודגש ששיטה זו היא פחות נפוצה ארך עדיין קיימת. בשיטה זו, הקרן כולה תוחזר בסוף תקופת ההלוואה. את הריבית ניתן להחזיר לאורך התקופה באופן חודשי או לחילופין במעמד החזרת קרן המשכנתא בסוף התקופה. בשיטת החזר זו עלות ההחזר עלולה להיות גבוהה מאוד לאור העובדה שהריבית תחודש כל חודש עבור הקרן ועבור הרבית (ריבית דה ריבית).

משכנתא עם החזר חודשי מופחת

משכנתא עם החזר חודשי מופחת מכונה בשפה המקצועית "גרייס" – מלשון "חסד" בלועזית. במידה ואדם אינו מסוגל לשלם את התשלום החודשי שלו על חשבון המשכנתא בחודש או תקופה מסוימת, הכלי הפיננסי מאפשר לו לדחות את התשלום החודשי באופן מלא או באופן חלקי.

1. גרייס מלא – במסגרת הזמן עליו סוכם ה"גרייס" לא תחזירו כספים כלל, בין אם על חשבון הקרן או על חשבון הריבית. כך למשל, אם לוח הסילוקין שלכם הוא שפיצר, ואתם צריכים להחזיר 5,000 שקלים בכל חודש – במסגרת תקופת הגרייס לא תחזירו כלום.
2. גרייס חלקי – במסגרת הזמן עליו סוכם ה"גרייס" לא תחזירו כספים על חשבון הקרן, אלא רק על חשבון הריבית. כך למשל, אם במסגרת לוח הסילוקין שלכם, אתם צריכים להחזיר 5,000 שקלים בסה"כ – בזמן הגרייס תחזירו רק את הסכום על חשבון הריבית, למשל 1,000 שקלים. יודגש שהבנקים נכונים יותר לאפשר גרייס חלקי מאשר גרייס מלא, וזאת לאור מדיניות הסיכונים שלהם, שכן אי החזרת כספים לתקופה מסוימת טומנת בחובה סיכונים שונים לבנק שהוא לא מעוניין תמיד לקחת.

מי זקוק למשכנתא עם החזר חודשי מופחת?

למשכנתא מסוג זה יש מספר שימושים, חלקם מובנים. בעיקרון מדובר במכשיר פיננסי שנועד לעזור ללווה להתמודד עם תקופות בהן אין לו דיי כסף כדי להחזיר את חוב המשכנתא. כך למשל, אם אדם פוטר מהעבודה, ואין ביכולתו לשלם לתקופה של מספר חודשים את מלוא סכום המשכנתא.

השימוש העיקרי שנעשה במכשיר הוא בתקופה הראשונה להלוואה, תקופה אשר בדרך כלל רוויה בהוצאות נוספות, ואין ללווה מספיק כסף לכולם, ניתן להגיע להסכם עם בנק המשכנתאות על החזר חודשי מופחת בתקופה הזו. שימו לב, אין מתנות חינם כמובן, הלכה למעשה הכלי הפיננסי פורס את תשלומי המשכנתא לתקופה ההחזר, וכך הופך את שאר התשלומים ליקרים יותר ובהתאם גם עלות הריבית על המשכנתא תעלה.

במילים אחרות – בסוף התהליך אתם תשלמו יותר על המשכנתא שלקחתם אם כללתם רכיב גרייס בתוכה.

כמו כן, תוכלו לבקש משכנתא עם החזר חודשי מופחת (גרייס חלקי) למספר שנים, אם אין ברשותכם בשנים קרובות מספיק כסף להחזר חודשי, אך לאורך השנים אתם צופים עלייה משמעותית בהכנסות, למשל אם אתם אקדמאיים בשלב זה או אם אתם צופים קבלת סכומי כספים נוספים במשך השנים.

למי ניתנת האפשרות לקבל משכנתא עם החזר חודשי מופחת?

ככלל, בנק המשכנתאות הוא הגורם שמאשר את ההחזר החודשי הזמני המופחת, הדבר נתון לשיקול דעתו. אם אתם יודעים שאתם זקוקים לרכיב הגרייס כבר במעמד החתימה על המשכנתא, ניתן לקבוע עם הבנק את התנאים שבהם המשכנתא תיפרע וביניהם ניתן לסכם על אופן קיומו של רכיב הגרייס.

יודגש שהשימוש במשכנתא עם החזר חודשי מופחת לא תאושר בקלות, במיוחד במהלך תקופת ההחזרים. על הקונה להסביר לבנק המשכנתאות בצורה משכנעת מדוע הוא זקוק לדחיית התשלומים, ככל שהנימוק שלכם יהיה משכנע ועונה על קריטריונים קבועים של הבנק – כך הסיכוי שתאושר לכם הבקשה תעלה.

האם כדאי לי לבקש משכנתא עם החזר חודשי מופחת?

הפתרון של המכשיר הפיננסי גרייס אמור להיות נקודתי ולזמן קצר בו נתקלת באירוע שמונע ממכם לעמוד בתשלומי המשכנתא כפי שהם מופיעים בלוח הסילוקין שלכם. לכן, אם אתם מגיעים למצב בו אינכם מסוגלים לעמוד בכל ההוצאות החודשיות בתוספות החזרי המשכנתא, נסו תחילה לבדוק אם גרייס חלקי יסייע לכם. אם גרייס חלקי עדיין לא עוזר, פנו לבדוק האם תוכלו לקבל גרייס המלא לתקופה מסוימת.

סיכום

שוק המשכנתאות הינו שוק תחרותי מאוד, ישנם בנקים למשכנתאות רבים אשר יוכלו לתת את המשכנתא. חשוב לבחור את מסלול המשכנתא ושיטת ההחזר שלה בצורה נבונה ואחראית, שכן יש לך משמעות רבה ביכולת הפירעון שלכם. בין הכלים הפיננסים שקיימים בשוק, קיימת משכנתא עם החזר חודשי מופחת (גרייס), במסגרתה דוחים באופן חלקי או מלא את ההחזר על המשכנתא. שיקול הדעת לכך ניתן לבנק, נסו להשתמש בכלי זה בחוכמה, שכן הוא עלול לעלות המשכנתא לעלות בסוף התהליך. 

בכל מקרה, רצוי לפנות לגורם מקצועי ובלתי תלוי אשר יסייע לכם לבחור את שיטת ההחזר (לוח הסילוקין) אשר מתאים בדיוק לכם בנסיבות החיים שאתם נמצאים בהן. ייעוץ נכון ומקצועי יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת החזר המשכנתא ואין להקל בכך ראש.