קבוצת משכנתא היא אפיק התאגדות שמאפשרת לחברים בו לקבל תנאי משכנתא טובים יותר, זאת על ידי הגדלת כוח המיקוח מול הבנקים המלווים. הצטרפות לקבוצת משכנתא עשויה לחסוך לחבריה זמן רב בהשגת הצעות הלוואה שונות ממלווים שונים תוך פיחות הצורך בהתמקחות, שכן נציג קבוצת המשכנתא עושה זאת עבור כל חברי הקבוצה. כלומר, קבוצת משכנתא משחקת על "היתרון שבגודל" לטובתה.
מי יכול להצטרף לקבוצת משכנתא
ראשית, חשוב להבין מבעוד מועד, כי לא כל מי שיצטרף לקבוצת המשכנתא בהכרח יקבל משכנתא מן הבנק, שכן הבנק, בתור הגוף שממן את המשכנתא ונוטל על עצמו סיכון לא קטן, יבדוק את מצבם הכלכלי של כל אחד מחברי הקבוצה באופן פרטני ואינדבדואלי – ובהתאם, יכול להחליט שמי מחברי הקבוצה פסול מלקבל משכנתא בשל מצבו הכלכלי או חובותיו הרבים ועוד.
אנשים ממעמד כלכלי דומה
כדי שיהיה קל לנהל את קבוצת המשכנתא, חברי הקבוצה, לרוב, יהיו בעלי פרופיל פיננסי דומה – קרי, לא יהיו ביניהם הבדלים כלכליים פיננסיים ניכרים שיקשו על תיאום קבלת המשכנתא באופן קבוצתי מן הבנק או מלווה אחר. זאת, כדי לחסוך בעלויות עסקה הכרוכות בפיזור רב מדי של צרכי ויכולות חברי הקבוצה. כלומר, מדובר בדרך שמקלה על ניהול הקבוצה.
סוגי קבוצות המשכנתא הקיימים בישראל
ככלל, בישראל קיימים שני סוגי קבוצות משכנתא מוכרים; הראשון, הוא קבוצת משכנתא לצורך מחזורו של נכס – כלומר, שיפורו; והשני הוא קבוצת משכנתא לצורך רכישת של נכס – כלומר, רכישה של נכס באמצעות נטילת הלוואה מהבנק כנגד שיעבוד הנכס לבנק עד פירעון ההלוואה. בנוסף, ישנן סוגי קבוצות משכנתא נוספות אותן נזכיר בקצרה.
קבוצת משכנתא למחזורו של נכס
מדובר בקבוצה של כמה בני אדם, שאינם מעוניינים לרכוש נכס ולקבל הלוואה כדי לממש את העסקה, אלא מעוניינים לשפץ את הנכס שבבעלותם. לרוב, מדובר בשיפוץ בנייני מגורים על ידי שיפור החללים המשותפים ו\או הוספת מרפסות ועוד. למעשה, בחירה בסוג קבוצת משכנתא זה, עשוי לחסוך לכם עשרות אלפי ואף מאות אלפי שקלים ביחס ללקיחת משכנתא באופן אינדיבידואלי לצורך שיפוץ הנכס.
קבוצת משכנתא לצורך רכישת נכס
מדובר בקבוצה של אנשים שמתאגדת כדי לרכוש נכס עבור חברי הקבוצה. הנכס יכול להיות בבניין אחד משותף; או לחלופין, דירות רבות שפזורות ברחבי המדינה. קבצת משכנתא זו היא, הלכה למעשה, קבוצת רכישה לכל דבר ועניין – מולה הבנק יוכל לעשות שינויים באפיק המימון ככל שעלויות הנכס עולות באופן לא צפוי.
בדומה לחיסכון הקיים בקבוצת משכנתא לצורך מחזורו של נכס, גם מלקיחת חלק בקבוצת משכנתא זו, תהנו מחיסכון משמעותי ביחס ללקיחת משכנתא באופן פרטני לצורך רכישת נכס.
קבוצת משכנתא לגיל הפרישה
סוג קבוצת משכנתא זה מיועד לאנשים מבוגרים, מעל גיל 60 שלהם כבר יש דירת מגורים בבעלותם. במסגרת משכנתא זו, יוכלו חברי הקבוצה לקבל כספים כנגד שעבוד הנכס שלהם.
מה הם היתרונות של קבוצות משכנתא?
משום היתרון הגלום בגודל של קבוצת המשכנתא, שכן היא מורכבת מכמות לא מעטה של בני אדם שמעוניינים לקחת משכנתא לטובת רכישה או שיפור נכס קיים, גלומים בה יתרונות רבים על פני משכנתא אינדיבידואלית מוכרת.
הגדלת כוח המיקוח
לאדם פרטי המעוניין לקחת משכנתא, לרוב, אין יותר מדי כוח מיקוח מול הבנק הגדול והחזק שנהנה מיתרון א – סימטרי ברור מול מבקש ההלוואה. יחד עם זאת, כאשר אדם חבר בקבוצת משכנתא, שמורכבת מהרבה לווים פוטנציאלים, הבנק יהיה מוכן לשאת ולתת בגמישות רבה יותר – זאת משום היתרון הגלום בגודלה של הקבוצה. בפשט, מדובר בממון פוטנציאלי רב יותר שיכול לזרום אל הבנק בעסקה אחת.
חלוקה בנטל
לקיחת משכנתא מצריכה, פרט לניהול משא ומתן וקביעת תנאים הולמים מול הבנק, שירותים נוספים, בין היתר, שכירת שירותיו של עורך דין – בקבוצת משכנתא לא תשלמו על שירותי עורך הדין ו\או שירותים רלוונטים אחרים לבדכם, אלא תשאו בעול מחיר השירות באופן משותף – שווה בשווה.
שליטה בגובה המשכנתא ברכישה מקבלן
במשכנתא קבוצתית, בעת רכישת בניין חדש שמוקם על ידי קבלן, לא תצטרך קבוצת המשכנתא לשאת כלל בעלויות שכירת שמאי לטובת הערכת מחירו של הנכס כדי שיעריך את גובה המשכנתא הראויה; זאת בשונה מן המצב כאשר תרכשו נכס קיים, לטובתו יש לשכור את שירותיו של שמאי.
היעדר תלות בלווים אחרים בקבוצה
למרות שקיימת תלות אינהרנטית מסוימת בין חברי קבוצת המשכנתא כפי שיתואר להלן – במקרים בהם אחד מחברי הקבוצה יאחר ו\או לא יעמוד בתשלום ההלוואה על פי פריסת התשלומים שנקבעה, אין זה אומר בהכרח כי יחולו סנקציות גם כלפי שאר חברי הקבוצה שעומדים בתשלומיהם כדין. זאת משום העובדה כי הבנק נוהג לפעול מול חריגות פרטניות באופן אינדיבידואלי – כלומר, מול האדם שחרג מהסכם המשכנתא.
החסרונות בקבוצות משכנתא
למרות שקבוצת משכנתא נראית כמו תסריט אוטופי של התאגדות של כמה גופים קטנים לכדי גוף אחד וחזק כדי שיוכל להשיג תנאים טובים יותר אל מול הבנק שלו יתרון כלכלי ברור – קיימים גם כמה חסרונות שיש להכיר בהם.
אינכם נחשבים ליישות עצמאית
החל מן הרגע בוא לקחתם את המשכנתא כחלק מקבוצת המשכנתא, אתם כבר לא עצמאיים יותר, אתם לא יכולים לעשות פעולות מסוימות על דעת עצמכם. כלומר, עבור כל פעולה שתחפצו לעשות באשר לנכס שרכשתם או לחלופין הנכס שבחרתם לשפץ – תתבקשו להעביר את בקשתכם דרך קבוצת המשכנתא שלעתים תערב גם את החברים הנוספים ככל שזה נוגע גם אליהם.
לא מדובר בחיסרון מכריע, אך משום שמדובר בפגיעה מסוימת בעצמאות, כדאי לקחת עניין זה בחשבון ולשקול אותו בכובד ראש, שכן מטבע הדברים מדובר בהלוואה ארוכת טווח בסכומים לא קטנים.
להצטרף לקבוצת משכנתא – האם כדאי?
כאמור לעיל, ראינו כי להצטרפות לקבוצת משכנתא יתרונות רבים, אך גם מעט חסרונות שאותם יש לקחת בחשבון. באיזון הדברים, נראה כי לקבוצת משכנתא יש יתרון משמעותי שניתן משום היתרון שבגודל הקבוצה, ממנו לא היו נהנים חברי הקבוצה באופן אינדיבידואלי בעת התמודדות מול מי מבנקי ההשקעות בישראל.
כמו כן, ראינו כיצד סוגי קבוצות משכנתא שונים מקלים עם החברים בהם, הן מבחינת הבירוקרטיה שצריכה להיות מנוהלת מול הבנקים והן מבחינה כלכלית.
פניה ליועץ משכנתאות
משום שישנן אופציות רבות בשוק המשכנתאות בכלל ובשוק קבוצות המשכנתאות בפרט, בכדי שתוכלו לבחור בסוג קבוצת המשכנתאות המתאים לכם ביותר, מומלץ לפנות ליעוץ משכנתאות מנוסה ומיומן שיוכל להתאים לכם את סוג קבוצת המשכנתאות המתאים ביותר לצרכיכם ויכולתכם הפיננסית.
