בשנים האחרונות, פרויקטים רבים של פינוי ובינוי צוברים תאוצה ברחבי הארץ.
הפרויקטים הללו בעלי פוטנציאל להוספת יחידות דיור רבות לאזורים מרכזיים בערים השונות, בד בבד עם חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וסיכונים נוספים.
הרשויות המקומיות בוחרות יותר ויותר בשנים האחרונות ביישום המודל של פינוי בינוי משום שהוא יודע לספק מענה למצוקת הדיור, וזאת מבלי להפשיר קרקעות, וכך שומרים על שטחים פתוחים וירוקים.
בפינוי בינוי, ניתן לומר שכל הצדדים מרוויחים. היזם מרוויח דירות חדשות, שאותן יוכל למכור, והדייר מרוויח דירה חדשה ומשודרגת וזאת מבלי להוציא כסף מכיסו.
מהו חוק פינוי ובינוי?
תכנית פינוי בינוי כמדיניות רשמית התקבלה בשנת 1998 – ובמרכזה, הריסת מבני מגורים קיימים בידי יזמי בנייה, המתחייבים לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים החדשים אותם יקימו על הקרקע המוכרזת.
בנוסף, בסמכותה של ממשלת ישראל להכריז על כל אזור עירוני מסוים כעל מתחם פינוי בינוי, כלומר, תוכל להרוס את כל המבנים הקיימים באזור על מנת לבנות מחדש לחלוטין את המתחם, וזאת עם זכויות בנייה משופרות מאוד בבנייה לגובה, מה שיותיר הרבה יותר מקום לשטחים פתוחים וירוקים.
כלומר, בשונה מתמ"א 38, מדובר על שכונה, או רחוב, או צד אחד של רחוב וכדומה. לרוב, שטחי הקרקעות המוכרזים כמתחמים בהם יתקיים פינוי בינוי, הם שטחים עם מעט תושבים, או עם תשתיות מיושנות, או שכונות עם בעיות כלכליות וחברתיות.
מה מרוויחים הדיירים?
לאחר כל תהליך פינוי בינוי, הדיירים ירוויחו דירה חדשה ומרווחת הרבה יותר, בעלת שווי גבוה משמעותית ( לפעמים כפול ) מהדירה הקודמת שלהם. ניתן לקבל גם פיצוי כספי במקום דירה.
בנוסף, ירוויחו הדיירים איכות חיים משופרת, הנובעת מהפיתוח המעמיק שנעשה באזור מגוריהם, פיתוח שאולי אף יכלול גינות ציבוריות, מרכזי קניות, מתקני שעשועים ועוד.
כמו כן, תינתן הטבת מס למתפנים, הטבה ע"פ חוק הקובע כי במידה ולבעלי הנכס מתפנה נכס נוסף באותו הפרויקט של פינוי בינוי, הטבח המס תחל רק על דירה אחת.
מה מרוויח היזם?
ראשית, היזם לא יתבקש לשלם על הקרקע היקרה. ובנוסף, על כל דירה במתחם הישן, יקבל היזם זכויות בנייה ל – 2 דירות נוספות. כלומר, 3 דירות במקום אחת. אחת תימסר לדייר הוותיק, ואת השתיים הנוספות יהיה היזם חופשי למכור בשוק החופשי.
הכדאיות של פרויקט פינוי בינוי ליזם, תעלה ככל שזכויות הבנייה לדירות נוספות למספר הדירות שכבר קיים, הוא גבוה יותר, וככל שמחיר הממוצע לדירות באזור גבוה יותר.
במקרים שמדובר באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים יחסית, הרווח של היזם יגדל פי כמה וכמה, משום שמרכיב הקרקע במחיר המכירה של הדירה יהפוך להיות משמעותי הרבה יותר.
לסיכום, כדאי בהחלט לחפש ולרכוש דירה במתחם בו מתקיים פרויקט פינוי בינוי, ולחילופין, אם הינכם יזמים/דיירים באזור בעל פוטנציאל, כדאי שתשקלו זאת בחיוב רב.
