שינוי המדיניות, שהוכרז לא מכבר בענף המשכנתאות, ומאפשר הגדלת אחוז ההלוואה המוחזר תחת ריבית פריים, מעלה שאלות רבות בקרב אנשים. האם שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות כדאי לנו, ומהם הסיכונים הגלומים במהלך האמור?
שינוי באופק – מגבלת הפריים מוסרת
לאחר ההודעה על שינוי עתידי, יצאה הודעה רשמית מטעם אגף הפיקוח על הבנקים, זרוע של בנק ישראל, כי התקנות יעודכנו, כך שמיום 17.01.2021 תבוטל מגבלת הפריים, אשר הייתה נפוצה בקרב נוטלי המשכנתא. יש לציין כי בעבור מחזיקי משכנתאות קיימות, המעוניינים לבצע מחזור משכנתא, תאריך הכניסה לתוקף יהא 28.02.2021.
לפני ואחרי, על קצה המזלג
עד ליום השינוי, יכלו נוטלי משכנתאות לשלב רכיב החזר, המבוסס על ריבית פריים, בשיעור של שליש מההלוואה בלבד. כיום, לאחר השינוי, האמור, יוכלו מבקשי המשכנתאות ואלו המצויים במהלך תשלומן להחזיר כשני שלישים מהלוואתם במסלול פריים. אך בטרם שנצלול אל פרטי ההסדר ומשמעותו עבורכם, נעמוד על זהותה של הריבית הזולה במשק המשכנתאות.
ריבית פריים- מהי?
ריבית פריים היא ריבית אשר נקבעת על ידי כל בנק באופן אינדיבידואלי. מטרה של ריבית הפריים היא תמחור עסקאות שונות אותן מבצע הבנק, לרבות פיקדונות, הלוואות וכן משכנתאות. בפועל, ריבית הפריים היא בעצם חיבור של שיעור הפריים שקבע הבנק ושל הריבית במשק, אותה מפרסם בנק ישראל. לאור נתון זה, ניתן לקבוע כי הריבית נתונה לשינויים ככל שמשתנה הריבית בבנק ישראל.
כמו כן, על אף העצמאות הניתנת לבנקים השונים בקביעת שיעור ריבית הפריים שלה, הבנקים בישראל מציגים מדיניות אחידה, בה שיעור הפריים עומד על 1.5%. משכך, ריבית הפריים הסטנדרטית במרבית הבנקים עומדת על 1.6%.
הסיבה למחירה הזול של הריבית – אפיק המימון
כפי שניתן להניח, ריבית הפריים היא לרוב הזולה ביותר מבין הריבית השונות. הסיבה לכך היא מקור המימון של ההלוואות האמורות, המוענקות לרוב על בסיס כספי הציבור המיועדים לפירעון בטווח קצר. בשל הריבית האפסית להם זוכים בעלי הכספים הללו, מקור המימון של ההלוואה זול יותר. לשם המחשה, במידה והמשכנתאות היו ממומנות מתוך פיקדונות המצויים בחיסכון קופות גמל, עלותן של המשכנתאות היה עולה.
הוראות העבר – הגבלות 2011
בשנת 2011 קבעו הרגולטורים שתי קביעות עיקריות, זאת לשם הבטחת יכולת פירעונם, והקטנת הסיכון החברתי הכללי, בעת נטילת הלוואת משכנתא.
מגבלה אחת, אותה קבע הבנק המרכזי, נוגעת להגבלת שיעור רכיב ההלוואה אותו ניתן לשלם בריבית משתנה, בין אם פריים או אחרת. בשל מגבלה זו, היקף ההלוואה שאותה יכול ליטול הלווה בריבית משתנה, עומד על שני שלישים, כך שלכל הפחות שליש מההלוואה צריך להיות תחת החזר בריבית קבועה.
המגבלה השנייה היא הגבלה הנוגעת לשיעור רכיב הפריים עצמו. ההגבלה מאפשרת רכיב החזר צמוד לריבית פריים, שאינו עולה על שליש מסך ההלוואה. כיום, לאחר השינוי, יכולים הלווים ליטול, בהתאם לסייג הראשון, רכיב פריים העולה לכדי שני שלישים.
הרציונל מאחורי הגבלת שיעור הפריים
על פי רוב, הלוואות דיור הן הגדולות והמקיפות ביותר, הן מבחינת כספית והן מבחינת זמן החזר, הניתנות במשק הישראלי. אורכה של תקופת הפירעון ממצבת אותה כנתונה לשינויים רבים במהלכה, אשר ייתכן שישפיעו על שיעור ההחזר.
החשש העיקרי של מקבלי ההחלטות היא שרבים יעדיפו ליטול הלוואות בעלות שיעור ריבית נמוך בתחילה, מה שיוביל לתשלומים נמוכים בתקופת ההחזר הראשונית. אולם, על פי רוב, אפיקים אלו יובילו לסיכון רב יותר של שיעור הריבית, שכן אלו מושפעות מעליות הריבית לאורך השנים.
השינוי ואנחנו – כיצד ביטול המגבלה יכול להשפיע עלינו?
בטווח הקצר, ניתן להניח כי רבים יבחרו למחזר את המשכנתא הקיימת, ובאם טרם נטלו, להגיע להסדר הכולל רכיב החזר בריבית פריים העולה לכדי המקסימום.
הסיבה לכך נעוצה בשיעור ריבית הפריים. ריבית הפריים, כאמור, היא ריבית בנק ישראל, בתוספת 1.5%. לאור מדיניות הריבית הנמוכה של בנק ישראל, העומדת, נכון לינואר 2021, על 0.1% בלבד, שיעור ריבית הפריים הוא 1.6% בלבד, מה שממצב אותה כריבית הזולה ביותר בשוק המשכנתאות.
בטווח הארוך – האם הריבית, קרי, מחיר ההלוואה, צפויה לעלות?
כאמור, צפוי ביקוש רב בתקופה הקרובה לנטילת רכיב פריים בשיעור גבוהה יותר, זאת בשל הסרת המגבלה. בשל הביקוש הגובר, סביר להניח כי רכיב הפריים של ההלוואה (הם 1.5% הנוספים) יעלה במחירו. עם זאת, תחזיות צופות כי מסלול הפריים יישאר זול מאשר מתחריו, בשל מאפייניו שנדונו לעיל.
ביצוע שינוי – האם כדאי לי?
כאמור, ריבית הפריים היא הזולה ביותר במשק, וצפויה להישאר כזו גם לאחר עליית המחירים הצפויה. אולם, עולה השאלה, האם משתלם להגדיל את רכיב ההלוואה המוחזר בצמוד לריבית הפריים.
כל אדם לעצמו – הפרמטרים עליהם יש לעמוד
התשובה לשאלה זו היא אינדיבידואלית, אך חושב להיות מודעים לגורמי הסיכון. בניגוד לרכיב ההחזר הקבוע, שכאמור, חלקו לא יקטן משליש, ריבית הפריים נתונה לשינויים שונים. בעוד שינוי ריבית הפריים מהווה פרמטר פחות בחשיבותו, שכן זו לא השתנתה במהלך 20 השנים האחרונות ואף מעבר לכך, החשש המהותי הוא משינוי ריבית בנק ישראל.
ריבית בנק ישראל – אם תשתנה, תשפיע
ריבית בנק ישראל מתעדכנת כל 8 חודשים. אולם, שינוי ריבית בבנק ישראל אינו דבר מקובל בשנים האחרונות. החל מאוגוסט 2014, שיעור הריבית לא עלה על 0.25%, ובמרבית התקופה האמורה היה שיעורה 0.1%. אולם, בניגוד לרכיב הקבוע, שנדון לעיל, זה מועד לשינויים. משכך, כל עלייה של שער הריבית תוביל לעלייה בתשלומים החודשיים.
לא רק סיכונים – היתרונות שבקביעת רכיב החזר מבוסס פריים גבוה
לאחר שדיברנו על הסיכונים הטמונים בריבית הפריים והשפעתם על נוטלי המשכנתאות השונים, יש לציין יתרון אחד העומדת לריביות אלו, הנוגעת לקנס פירעון מוקדם.
ככל שנוטל משכנתא מעוניין בביצוע פירעון מוקדם, יהא עליו לשלם קנס, שכן לאורך הזמן הבנק ציפה לרווחים הנובעים מתשלומי הריבית. שיעור הקנס יקבע על ידי ביצוע היוון לכסף. כאן נכנס יתרונו של רכיב הפריים לדיון.
בעוד בעד הלוואות תחת ריבית משתנה שאינה פריים, וכן בעד הלוואות בריבית קבועה, יחושב שיעור ההיוון, בעד חלק ההלוואה המצוי תחת הסדר החזר בריבית פריים לא יבוצע היוון, ומשכך, לא ישולם בעדו קנס. ככל שהרכיב גדל, יורד שיעור הקנס המשולם.
סיכום, והמלצה להמשך
כפי שראינו, קביעת בסיס החזר גבוהה המבוסס על ריבית פריים הוא בעל סיכון מסוים, שכן שער הריבית האמור נתון למספר שינויים במשק. אולם, לצד זאת, הן היותה הריבית הזולה ביותר במשק בימים אלו, והן העובדה שלא תיאלצו לשלם קנס בגין רכיב זה בעת פירעון מוקדם, מקימים מספר יתרונות משמעותיים, ומעודדים ביצוע מעבר.
המלצת המערכת, בעניינים אלו, היא היוועצות עם איש מקצוע בתחום, לרבות יועץ משכנתאות. אלו יוכלו ליישם את הידע הענף בו הם מחזיקים, בשביל למצוא עבורכם את תמהיל ההחזר הטוב ביותר, שיוכל לחסוך לכם לא מעט כסף.
