במסגרת החלום הנפוץ על בית פרטי עם גינה גדולה בתוך מרחבים ירוקים וכפריים, הבנייה במושבים ובקיבוצים מספקת פיתרון קלאסי ואיכותי לישראלים רבים, פיתרון שמצריך לרוב משכנתא במושבים וקיבוצים.
הבנייה במגזר הכפרי והמשכנתאות לצורך כך רלבנטיות כיום גם עבור תושבי חוץ שמבקשים להקים את ביתם בסביבה הכפרית והנעימה הזו וגם עבור חברי המושבים והקיבוצים ובניהם שרוצים לבנות בית שיהיה שלהם.
משכנתא במושבים וקיבוצים הן שונות ומורכבות יותר גם כי מדובר לרוב על משכנתא לבנייה עצמית של בית, גם כי מדובר על תחום נדל"ני קטן וחדש יחסית של עסקאות במגזר הכפרי ובמקרים רבים גם בגלל הייחודיות של אותם מושבים וקיבוצים אשר הבעלות על הקרקע ועל הנכס אינה פשוטה כמו ברכישת דירה בעיר. ובנוסף יש את ההתנהלות מול מנהל מקרקעי ישראל והקשיים שהוא מערים מבחינת משכנתאות בתקופה האחרונה.
משכנתא במושבים וקיבוצים והקשיים של מנהל מקרקעי ישראל
לקיחת משכנתא לצורך בניית בית במושב או בקיבוץ מחייבת התנהלות וקבלת אישורים מקיפים ממנהל מקרקעי ישראל (ממ"י), והמנהל מערים קשיים רבים לגבי אישורי בנייה חדשים במגזר הכפרי מאז שנת 2009. ממ"י טוענים בעיקר נגד הקיבוצים ולגבי בנייה בתוך שטחי הקיבוצים, הטענה היא על שימוש לא הולם בקרקעות ועל השכרת דירות לא חוקית לתושבי חוץ. המנהל דורש תשלום רטרואקטיבי של חלק מההכנסות מהשכרת דירות אלו (לסטודנטים ומשפחות צעירות…) וכן תשלומים גבוהים מאוד עבור אישורי בנייה חדשים. גם לגבי המושבים ממ"י מערים קשיים שונים והנושא אמור להיפתר בהסדר בין הצדדים בתחילת 2011.
אותם קשיים של מנהל מקרקעי ישראל הם מהותיים לגבי משכנתא במושבים וקיבוצים כי ללא אישורי בנייה של המנהל אין טעם לקחת משכנתא במושבים וקיבוצים וגם אף בנק לא יספק משכנתא כזו.
מורכבות של משכנתא במושבים וקיבוצים
גם אם מתעלמים מהקשיים של ממ"י לגבי בנייה במגזר הכפרי אז משכנתא במושבים וקיבוצים היא מורכבת יותר ממשכנתא רגילה, רוב המקרים הם עבור בנייה עצמית של בית פרטי ולכן יש התנהלות מול מנהל מקרקעי ישראל, וועדות התכנון השונות והיישובים עצמם. במקרים רבים יש צורך לרכוש את הקרקע עצמה, לשלם עליה דמי היוון למנהל, לעבור את כל תהליך אישור הבנייה ואז עוד נותר לשלם על בניית הבית עצמה – עיקר המהות של משכנתא במושבים וקיבוצים ועיקר ההשקעה כמובן.
באופן כללי החלטה 737 של ממ"י שקבעה את האפשרות להפריד את שטחי המגורים מהשטחים החקלאיים במגזר הכפרי היא שאפשרה בכלל לקבל משכנתא במושבים וקיבוצים מלכתחילה ולהתחיל בפיתוח מואץ של ההרחבות הקהילתיות. ההחלטה הזו מאפשרת בעיקרון לרשום את הבית על שם הלווה של משכנתא במושבים וקיבוצים ולא על שם הקיבוץ או המושב בלבד במסגרת הסכם החכירה מול המנהל – אך כאמור, ממ"י עצרו את יישום ההחלטה מסיבות שונות והמצב כולו בעייתי ורגיש.
מורכבות נוספת של משכנתא במושבים וקיבוצים מבחינת בנקים למשכנתאות היא קושי להעריך את שווי הנכסים באופן מדויק, בעיקר בגלל מיעוט עסקאות נדל"ן לאורך ההיסטוריה במגזר זה – רוב האנשים בונים את ביתם בעזרת משכנתא במושבים וקיבוצים ולא מוכרים אותו במהרה והתחום כולו צעיר בכל מקרה.
לקיחת משכנתא במושבים וקיבוצים בפועל
כמו בכל משכנתא לבנייה עצמית, גם משכנתא במושבים וקיבוצים לבניית בית באופן עצמי (ולא רכישה מיזם למשל) כוללת משכנתא שבה המימון מתקבל על פי התקדמות בשלבי הבנייה עצמה. אם יש ללווים אישורי בנייה, אישור שהקרקע והנכס על שמם והכל מוסדר מול הרשויות והיישוב אז ניתן לקבל משכנתא במושבים וקיבוצים במסלולי משכנתא מקובלים.
