בתקופה האחרונה שבה הסוגיה של משכנתא במימון מלא והפכה לאקטואלית. כאשר מדובר במימון מלא לרכישת דירה, מדובר על שתי אפשרויות עיקריות.
האפשרות הראשונה היא מימון באמצעות משכנתא בנקאית תחת ביטוח של חברת EMI. האפשרות השנייה, היא מימון באמצעות משכנתא בנקאית רגילה, והעמדת שיעבוד של יותר מדירת מגורים אחת.
שוק הנדל"ן – רקע כללי
בניגוד לציפיות, קשה להצביע, במהלך השנים האחרונות, על ירידה במחירי נדל"ן למגורים. אין פירוש הדבר שהמחירים אינם יורדים לעולם, אלא שמרבית הדירות, בייחוד באזורי ביקוש, נוטים לעלות הרבה יותר מאשר לרדת.
גם הצעדים שנוקטת הממשלה, במטרה להוריד את מחירי הדירות, אינם נושאים פרי, וכך גם צעדיו של נגיד בנק ישראל.
אחת ההשלכות של מצב דברים זה היא החלטה למהר ולרכוש דירת מגורים, גם בקרב משפחות בעלות הון עצמי נמוך במיוחד.
חברת EMI
משכנתא במימון גבוה לא ניתן לקבל באמצעות משכנתא בנקאית רגילה. הסיבה לכך היא החשש של הבנקים מכך שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומי ההלוואה, מצב שמעמיד את הבנק בפני מצב מסוכן.
לכאורה, הדירה שמשועבדת לבנק אמורה להגן עליו מאפשרות של הפסד, אבל אם מדובר באחוז מימון גבוה, מתוך ערך הדירה, הרי שהסיכון עולה פלאים.
כאן נכנסת לתמונה חברת הביטוח EMI. חברת ביטוח זו, השייכת לתאגיד הביטוח הישראלי הראל, מספקת ביטוח לכל הבנקים למשכנתאות, שמגן עליהם מפני סיכוני אשראי.
ביטוח כזה מאפשר לבנקים להעניק משכנתא במימון גבוה של עד כ-90 אחוזי מימון.
ביטוח לבנק
המצב של ביטוחים למשכנתא עשוי לבלבל. רוכשי דירה שמממנים את הרכישה באמצעות משכנתא, נתקלים בסוגים שונים של ביטוח. ה
ם שומעים על ביטוח דירה, ביטוח מבנה, ביטוח חיים, ביטוח EMI, ביטוח משכנתא. זה המקום להעמיד דברים על דיוקם.
- ביטוח EMI – ביטוח זה הוא יוצא דופן בשוק הביטוח. כאן, המוטב של הפוליסה, כלומר מי שהביטוח מגן עליו, איננו מי שמשלם את פרמיית הביטוח. את עלות הביטוח (הפרמיה) משלמים רוכשי הנכס, בעוד שהמבוטח הוא הבנק שהעמיד את המשכנתא. ביטוח זה נדרש במרבית המקרים שבהם נדרשת משכנתא בהיקף מימון גבוה. לעיתים נדרש ביטוח כזה גם במימון נמוך יותר, כאשר מדובר בלווים שכושר ההחזר שלהם גבולי.
- ביטוח נכס – ביטוח שמעניק כיסוי במקרה של נזק לדירת המגורים. המשלם והמוטב של הביטוח הוא בעל הנכס. במקרה שהדירה נרכשה בעזרת משכנתא, הבנק מחייב לרכוש ביטוח נכס, אשר משועבד לבנק.
- ביטוח חיים – ביטוח שמעניק פיצוי כספי במקרה של פטירה. הבנק המלווה את כספי המשכנתא, דורש להציג ביטוח חיים של הלווים וכן לשעבד את הפוליסה לטובתו.
- ביטוח משכנתא – מונח פירסומי בלבד. חברות הביטוח שמזמינות לקוחות לרכוש אצלם ביטוח משכנתא, מדברות על ביטוח חיים, מבנה או שניהם כאחד.
מימון מלא בלי EMI
ישנה דרך נוספת לרכוש דירה או בית, בלי להזדקק להון עצמי. במקרה כזה על מבקש המשכנתא לעמוד בשני תנאים:
1. להיות מסוגל לשעבד עבור הבנק נכס בשוויי גדול מזה של המשכנתא הנדרשת.
2. להוכיח כושר החזר ואיתנות פיננסית מחמירה.
כפי שראינו, ביטוח EMI נועד להגן על הבנק מפני סיכון גדול. עוד ראינו, שיעבוד דירת מגורים לא מספיק בעיני הבנק על מנת לספק מימון בהיקף גבוה, לא כל שכן מימון מלא.
מי שיכול להעמיד לבנק שיעבוד מספק, שיכול להיות שיעבוד של שתי דירות, למשל, או שיעבוד של דירה יקרה שנמצאת בבעלותו, יכול לוותר על ביטוח EMI.
במקרה כזה, חשוב לקחת בחשבון שאם יעלה הרצון למכור את הנכס המשועבד, בלי להחזיר את המשכנתא, כולה או חלקה, יתכן שהבנק ידרוש ביטחונות חלופיים, לפי שייתן את הסכמתו להסרת השעבוד.
