משכנתא לנכס מסחרי

למרות שבנקי המשכנתאות אינם מציעים נטילת משכנתא, רבים פונים אל הבנקים המסחריים הסטנדרטים לקבלת הלוואה זו. אולם, על אף החפיפה בשמן, ישנם פערים מהותיים בין משכנתאות לנכס מגורים לבין משכנתאות לנכס מסחרי. היעדר הרגולציה, אשר מביא לריביות גבוהות והיעדר הגנות, מקים צורך משמעותי בהיוועצות עם איש מקצוע, בטרם נטילת משכנתא לנכס מסחרי

נכס מסחרי למתחילים

נדל"ן מסחרי, כנובע משמו, הוא נדל"ן אשר מטרתו היא מסחרית. בין אם מדובר על שטח משרדי, מחסן או מפעל, תחת ההגדרה נכסים מסחריים נופלים כלל הנכסים אשר משמשים לתעסוקה. לצד מספר חסרונות, דוגמת הפיזור המוגבל של נכסים אלו בישראל, לנכסים מסחריים יתרונות רבים, אשר מביאים רבים להעדיף את בנייני המשרדים במרכז על פני יחידות הדיור המרוחקות.

 

גולת הכותרת – תשואה מנצחת

השקעה בנדל"ן מגורים ברחבי ישראל נחשבת לסולידית למדי. בשל עלויות הנכסים הגבוהות, אחוזי התשואה יורדים לשיעור הנע בין 3.5% – 2.2%. בעוד חלק ממשקיעי הנדל"ן ארזו את המזוודות והחלו בחיפושים אחר אתרי השקעות ברחבי העולם, חלק פנו אל נדלם המגורים.

בין היתר, בשל היעדר הצורך בשטח גדול, שכן משרד, בניגוד לנכס מגורים, אינו דורש חלל משותף גדול, לרבות מטבח וחדרי רחצה. משכך, השטח הקטן מצליח להניב תשואה שעומדת, לכל הפחות, על כ – 4%, ולעיתים תצליח להאמיר לכדי 8%.

 

לא פחות חשוב – יציבות מכל הבחינות

בשל המרדף אחר דירת המגורים בבעלות אישית, רבים נוטים לשכור דירות לתקופה קצובה. משכך, ובעקבות שינויים תכופים בקרב משפחות צעירות, חוזי השכירות בתחום המגורים לא עולים על אורך של שנה אחת.

בניגוד לאלו, עומד הנדל"ן המסחרי, אשר אורך העסקאות בו נאמד כארוך באופן משמעותי. לא פעם חוזי שכירות של נכסי נדל"ן מסחרי ייחתמו למספר שנים לא מבוטל, בעיקר בשל ההשקעה הכרוכה בנכס. לדוגמה, ניתן לחשוב על בעל מסעדה, אשר שכר שטח מסחרי לתעסוקתו. לשם פתיחתה, יהא על בעל העסק לבנות מטבח ואזור שירות, אשר מביא שוכרי נכסים מסחריים להישאר בנקודה אחת לאורך זמן.

 

משכנתא לנכס מסחרי – לא קיים, לפחות בבנקי המשכנתאות

בניגוד לאמור בכותרת, משכנתא, בשבתה כהלוואה בתנאים נוחים לשם השגת דיור, אינה ניתנת בעת רכישת נכס מסחרי. משכך, ככל שתפנו לבנק משכנתאות, תוכלו לבקש הלוואה סטנדרטית, בדומה לבקשת הלוואה על רכב או לשיפוץ הבית.

אולם, בטרם נקבע מסמרות בנושא, יש לדון גם באפיק קבלת המימון הנוסף, הוא פנייה לבנקים המסחריים הסטנדרטים.

 

בנקים מסחריים – לקבלת משכנתא לנכס מסחרי

בעת פנייה לבנקים המסחריים תוכלו לקבל הלוואה כנגד שעבוד הנכס. כך, למרות שלא מדובר על המשכנתא המוסדרת תחת בנק ישראל, במהותה, ההלוואה המדוברת היא משכנתא לכל דבר ועניין.

אז אם כן, מהם ההבדלים בין משכנתא סטנדרטית לבין משכנתא לנכס מסחרי?

 

פער ראשון – היקף המימון

כאמור, המשכנתאות הניתנות מטעם הבנקים המסחריים, בעבור רכישת נכס מסחרי, אינן כפופות לרגולציה אותה החיל בנק ישראל בענף המשכנתאות. משכך, בניגוד למשכנתא בעבור נכס מגורים, המאפשרת נטילת מימון שאינו עולה על 75% משווי הנכס, ניתן לקבל מימון בהיקפים בלתי מוגבלים.

בבחינת המצב בשטח, ניתן לראות שמרבית הבנקים יעניקו הלוואה שאינה עולה על 70%. בעוד ייתכנו מצבים בהם יעניקו הבנקים הלוואה בשיעור נמוך מכך, בודדים המקרים בהם יזכו מבקשי ההלוואה לשיעור גבוה מזה.

 

בשל היעדר אלמנט חברתי – ריבית נכסים מסחריים יקרה יותר

כפי שצויין, משכנתא הינה הלוואה לרכישת נכס מגורים, הניתנת בתנאים מועדפים לשם הקלה על האזרח הקטן. אולם, משכנתאות הניתנות בעבור נכסים מסחריים מגשימים אינטרס כלכלי גרידא, ומשכך, מעניקים לגיטימציה להטלת שיעור ריבית גבוה יותר.

ככלל, שיעורי הריבית ינועו בטווח שבין 6% – 3%. בעבור מבקש ספציפי, תנוע הריבית שתקבע בהתאם למספר פרמטרים, בהם יכולת הפירעון של הלווה, הנכס אותו הוא מבקש לרכוש, שיעור קרן ההלוואה, וכמובן, יכולת המיקוח של מבקש ההלוואה.

 

פער שלישי – משך ההחזר

על פי רוב, מחירי נכסים מסחריים יהיו נמוכים משמעותית מאשר נכסי מגורים, בעיקר בשל גודלם. כאמור, נכס מגורים כולל בחובו לא מעט שטחים שאינם נדרשים בשטחים מסחריים, דוגמת מקלחונים, מטבחים רחבי ידיים, חדרי ארונות וכו'.

משכך, שיעור הקרן יהא נמוך יותר, מה שיביא לתקופת החזר מצומצמת יותר. בעוד תקופת ההחזר הנפוצה בישראל למשכנתאות, בעבור דירות מגורים, עומדת על 25 שנים, תקופת ההחזר של משכנתאות לנכסים מסחריים לא תעלה על 15 שנים, וככלל, תנוע בטווח שבין 12 – 10 שנים.

 

לפני שמגיעים לאפיקי הריבית – תמהיל החזר ההלוואה

לעניין משכנתאות לדירות מגורים, קובע הבנק 3 קביעות עיקריות. אחת מהן, היא החשובה לעניינינו, היא הקביעה כי לפחות שליש משיעור החוב יינטל במסגרת הלוואה בריבית קבועה. מנגד, הלוואות המשכנתא לנכס מסחרי נעדרות הוראה זו.

משכך, לנוטל ההלוואה עומדת הזכות לבחור את תמהיל ההחזרים. אם כן, עולה השאלה, מהם אפיקי הריבית העומדים בפני נוטלי משכנתאות לנכסים מסחריים?

 

שני אפיקים עיקריים – מסלולי המשכנתא של נכסים מסחריים

בניגוד לשלל אפיקי הריבית הקיימים בעת נטילת משכנתא לנכס מגורים, בהן ריבית קבועה צמודה לממד ושאינה צמודה וכן ריבית משתנה, בשל העובדה שהלוואה בעבור נכס מסחרי היא הלוואה רגילה, יוצעו לרוב שני אפיקים עיקריים:

1. ריבית פריים – המסלול הנפוץ בישראל לעניין נכסים מסחריים. ריבית הפריים היא בעצם שער הריבית של בנק ישראל, לו מוסיפים 1.5% נוספים. משכך, נכון לינואר 2021, עומדת ריבית הפריים על 1.6%.
2. ריבית קבועה – בניגוד לריבית הפריים, אשר נקבעת בהתאם לריבית בנק ישראל, הריבית הקבועה נקבעת על ידי הצדדים. על פי רוב, במקרים אלו יצמידו את קרן החוב למדד, מה שיכול להביא להגדלת הקרן לאורך תקופת ההחזר.

 

סיכום ומסקנות

כפי שראינו, הלוואת המשכנתא לנכס מסחרי אומנם נדמית כהלוואת משכנתא סטנדרטית, בשל שעבוד הנכס כנגדה, אולם לה מספר פרמטרים שונים, לרבות שיעור זמני ההחזר, שער הריבית והגבלת תצורות הריבית השונות. משכך, ולאור העובדה שהשוק האמור אינו נתון לרגולציה מחמירה, המלצת המערכת היא היוועצות עם יועץ משכנתאות.

 

יועץ משכנתאות – איש מקצוע מטעמך

בעת הגעה למשרדי הבנקים המסחריים, כפי שצוין, אין מגבלות לעסקה, זאת בשל היותה תחת הגדרה של הלוואה סטנדרטית. משכך, ובהתאם לאמור לעיל, יש לידע וכוח מיקוח השפעה רבה על איכות העסקה שתקבל.

לאור זאת, שימוש בשירותיו של יועץ משכנתאות הכרחי עבור נוטל משכנתא עבור נכס מסחרי. יועץ המשכנתאות יוכל לוודא שתקבל את התנאים הטובים ביותר, זאת על סמך נתוני עבר של כל בנק והיכרות עם המערכת. מדובר על חיסכון כלכלי, שלרבים מכם יוכל לסייע רבות.