עצמאי ומעוניין במשכנתא? החדשות הרעות – מדובר במשימה לא פשוטה. החדשות הטובות – זה אפשרי, ויש לזה המון יתרונות. מחירי הנדל"ן היקרים בארץ הופכים את המשכנתא למצרך מבוקש. שוק המשכנתאות מורכב מספיק כשמדובר בשכירים, אבל כשמדובר בעצמאיים, העסק רק הולך ומסתבך.
הדרך למשכנתא ארוכה ומפותלת, אם אתה עצמאי
בעוד שאדם המועסק כשכיר יכול להציג לבנק תלושי שכר המעידים על יציבות כלכלית, לעצמאיים יש היקף הכנסות תנודתי יותר, התלוי בין היתר במצב המשק ובגורמים חיצוניים נוספים. זאת הסיבה שהבנקים אינם ממהרים לחלק משכנתאות לעצמאיים. אך למרות שמדובר בתהליך מעט מורכב יותר, מדובר במשימה אפשרית בהחלט.
ראוי לציין כי עצמאיים, בניגוד לשכירים, יכולים לקבל החזרי מס בגין התשלום החודשי של המשכנתא. עצמאיים יכולים גם לכלול תשלומים עבור חשמל וארנונה ברשימת ההוצאות הקבועות של העסק וכך לקבל החזר מס מגובה המשכנתא.
משכנתא לעצמאיים: כל מה שצריך לדעת
לפי הבנקים למשכנתאות במדינת ישראל, עצמאי יוגדר כאדם שהינו עוסק פטור, עוסק מורשה או בעל חברה בע"מ. אנשים שעונים לאחת מן ההגדרות הללו יתבקשו להמציא לבנק מסמכים שלווה שכיר לא יתבקש להציג.
בין המסמכים תצטרכו להציג לבנק אישור הכנסות מהשנה הנוכחית על – ידי רואה חשבון וכן שומת מס משנת המס האחרונה לפחות (גם אם השנה טרם הסתיימה). נוסף על כך, עשויים הבנקים לדרוש מסמכים שיוכיחו את קיומה של הפרדה מוחלטת בין התקציב של בית העסק לבין התקציב המשפחתי הביתי.
מכיוון שאתם עצמאיים, אתם לא יכולים להציג תלושי שכר מסודרים לגופי המימון כמו שכירים ועל כן הבנקים יחשבו את השכר שלכם על – ידי השוואה בין האישור של רואה החשבון לבין שומת המס. כדאי לקחתם בחשבון שבמרבית המקרים הבנק יבחר להתייחס לנתונים הנמוכים מבין השניים.
טיפים לקחת בחשבון לפני שמתחילים
לפני הגשת הבקשה למשכנתא חשוב להגיע מוכנים ככל שאפשר. בין היתר, יש לשמור על הפרדה מוחלטת בין התקציב העסקי שלכם לבין התקציב שלכם במשק הבית.
במידת האפשר, כדאי לבקש מרואה החשבון שיכין עבורכם דוחות הכנסה עבור שלוש השנים האחרונות. כמו כן, כדאי להעביר אל משק הבית סכום קבוע מדי חודש, סוג של משיכת משכורת חודשית מוגדרת.
הקשיים שבדרך
אחת הבעיות בדרך לקבלת אישור משכנתא לעצמאיים נובעת מהעובדה שעצמאיים רבים לא יודעים לדווח באופן מדויק מהן ההכנסות שלהם, ולכן מצהירים על סכומי הכנסות לא מדויקים. הפערים בין הצהרת הלקוח לבין המסמכים הרשמיים מטעם רואה החשבון ורשות המס עלולים לגרום לעיכובים ולבעיות שונות באישור המשכנתא ואף לסירוב של הבנק.
בעבור עצמאיים חדשים (שנה או פחות) הקושי לקבל משכנתא גדול יותר, במיוחד מאחר וברוב המקרים עדיין לא הוגש דו"ח למס הכנסה. גם עצמאי ללא בן או בת זוג עם הכנסה מסודרת עלול להיתקל בסירוב למשכנתא.
המשימה: להוכיח יציבות
בסופו של דבר, המטרה שלכם כעצמאיים היא להוכיח לגופי המימון שיש לכם את היכולת לעמוד בתשלומים החודשיים של המשכנתא. במידה והכנסתכם יציבה ועקבית, פחות או יותר, תגלו שגופי המימון יהיו נכונים יותר לעזור לכם.
כדאי לזכור שגם אם הבנק סירב לבקשה שלכם, ניתן לפנות לבנקים אחרים. במידה ומדובר בעסק חדש ואתם מתקשים לשכנע את הבנק שהעסק שלכם יציב מבחינה פיננסית, ניתן לשקול את האפשרות של משכנתא באמצעות גוף מימון חוץ – בנקאי.
מה אפשר לעשות כדי להגדיל את הסיכויים בדרך למשכנתא?
ישנן מספר דרכים באמצעותן תוכלו לשפר את הסיכויים שלכם בדרך לקבלת המשכנתא. ראשית, כדאי להיעזר ברואה חשבון מקצועי שיידע לדווח על ההכנסות ועל ההוצאות שלכם באופן מסודר ומדייק ככל הניתן. נוסף על כך, כדי להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות המתמחה בבקשת משכנתאות לצעירים.
מה לעשות במקרה של סירוב מהבנק?
במהלך כל עבודת ההכנה לקראת הגשת הבקשה למשכנתא, השתדלו לזכור את האינטרס של הבנק. הבנק מצידו מעוניין להימנע מסיכונים מיותרים ואם תיתפסו כמי שעלולים להתקשות בתשלומי ההחזר, יתכן שתיתקלו בסירוב. על כן, חשוב להציג לבנק תמונה מדויקת ולהגיע לאחר שערכתם מחקר יסודי. חשוב שתדעו מהן האפשרויות הפתוחות בפניכם בדרך למשכנתא עם תנאים אופטימליים.
במידה ונתקלתם בסירוב מהבנק, כדאי לנסות לפענח מה הייתה הנקודה הבעייתית לפי הבנק, מהו הגורם לסירוב. לאחר שפענחתם את הגורם הבעייתי, נסו לטפל בו ולהגיש בקשה חוזרת. אפשרות אחרת היא להגיש בקשה לבנק אחר או לקחת משכנתא באמצעות גוף מימון חוץ – בנקאי.
בכל מקרה, במקרים של סירוב ובמקרים מורכבים כדאי להשתמש בשירותיהם של מומחים בתחום, שידעו להשתמש בניסיון הרב שלהם וימצאו עבורכם פתרונות יצירתיים.
משכנתא לעצמאיים – לא משחק
לקיחת משכנתא היא אחד מהאירועים הכלכליים המשמעותיים ביותר שתבצעו במהלך החיים שלכם. התהליך הינו תהליך מאתגר, ארוך ומייגע. זו הסיבה שתצטרכו לבצע אותו בדרך המדויקת והמקצועית ביותר.
עצמאי שיגיע לתהליך בצורה מאורגנת ומסודרת יוכל להשיג לעצמו משכנתא בתנאים אופטימליים ולחסוך לעצמו סכומים משמעותיים וזמן רב. היערכות נכונה יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ותסכולים מיותרים.
הבנקים מסרבים לעצמאיים יותר מאשר לשכירים
ראוי לציין כי כרבע מן הבקשות למשכנתא המוגשות על – ידי עצמאיים מסורבות על – ידי הבנקים, בניגוד לשכירים שם אחוז הסירוב עומד על כחמישית מהמקרים בלבד. עצמאיים נתפסים כפחות יציבים כלכלית על – ידי הבנקים ובהתאם לכך הסיכון של הבנקים גבוה יותר והנכונות להלוות לעצמאיים נמוכה יותר. גם כאשר הבנקים מסכימים ונותנים משכנתא לעצמאיים, לעיתים קרובות הם יעניקו את המשכנתא בתנאים פחות אופטימליים.
השורה התחתונה – תנו למקצוענים לעבוד
לסיכום, משכנתא לעצמאיים זו משימה מורכבת, אך לא בלתי – אפשרית. מדובר באחד מהאירועים הכלכליים המשמעותיים ביותר שתנקטו עבור עצמכם ועבור העסק שלכם, ואתם חייבים להגיע כשאתם לגמרי מוכנים.
חשוב לדווח על ההכנסות וההוצאות בצורה מדויקת, ורצוי מאד להיעזר בשירותיהם של מומחים בעלי ניסיון וידע מקצועי של שנים. מי שנתקל בסירוב מהבנק, יכול לנסות לפנות לבנקים אחרים או למימון חוץ – בנקאי.
