העסקה הגדולה ביותר שישראלי ממוצע יעשה לאורך חייו תהיה רכישת דירה. רכישת דירה היא אכן עסקה לא פשוטה אשר מורכבת מרבדים רבים, כמו חיפוש דירה שעולה בקנה אחד עם הדרישות והצפיות, מכירת הדירה הקודמת אם יש וכדומה. אחד מהרבדים בעסקה הינו בדרך כלל פנייה לבנק למשכנתאות בבקשה למימון העסקה.
בכל שנה בנקים למשכנתאות נותנים עשרות רבות של מיליארדים לצורך רכישת דירות. הביקוש הגדול למשכנתאות הוביל את הבנקים להציע לציבור הרחב שזכאי למשכנתא מגוון סוגים של משכנתאות ושיטות החזר. בהמשך נסביר כיצד עובדת "משכנתא בחלקים".
רגע לפני, מה זה בכלל משכנתא?
משכנתא היא עסקה מורכבת המשלבת מספר גורמים: בעל הדירה הנוכחי, מבקש המשכנתא והבנק. המטרה של העסקה היא לממן את רכישת הדירה, כיוון שלקונה אין דיי כסף לעשות זאת בעצמו בעת הרגישה. במילים אחרות, משכנתא היא למעשה הלוואה, שנפרשת לתקופה ארוכה ובסכום גדול באופן יחסי, שניתנת על ידי גוף אשר קיבל אישור מבנק ישראל לתת משכנתאות, גופים אלה מכונים בנקים למשכנתאות.
אף על פי שקיים דמיון רב בין הבנקים ובדרישותיהם, הצעת בנק אחד עשויה להיות שונה מהותית מהצעת בנק אחר, כך שהצעה אחת יכולה להיות יקרה מהאחרת בעשרות אלפי שקלים לאורך תקופת ההחזר.
ההגנות של הבנק בעסקת משכנתא
למען הסר ספק, הבנק למשכנתאות הוא גוף מסחרי לכל דבר ועניין, שמטרתו המוצהרת היא שהכסף שהוא מלווה יוחזר אליו בצירוף ריבית ועמלות כפי שסוכם, כלומר הבנק רוצה להשיא את רווחיו. בהלוואה בסכום גבוה, הבנק לוקח סיכון גדול מאוד.
הבנק רוצה להבטיח את חובו ולצמצם את הסיכון, כך שאפילו אם הלקוח לא מצליח לעמוד בתשלומים מסיבה כלשהי, הוא עדיין יוכל לכסות את ההלוואה שהוא נתן, בצירוף הריבית. לשם כך, הבנק משעבד לטובתו את הנכס שנקנה על ידי הלקוח.
שיעבוד הנכס, נרשם במרשם המקרקעין באופן רשמי, כך שאי תשלום המשכנתא תגרור את הבנק לממש את הנכס לכל המרבה במחיר בעזרת ההוצאה לפועל, הבנק בהתאם יכסה (ראשון) את כל אשר חייבים לו.
תנאי הבסיס שחייבים להתקיים בכדי לקבל משכנתא
יודגש, משכנתא היא איננה זכות יסוד והבנק לא חייב לתת לכם אחת אם אתם לא עומדים בתנאים קשיחים אשר נקבעו על ידי בנק ישראל. כללי אצבע אלה נקבעו על מנת לא לדרדר את מצבם של אנשים הרוצים להתחייב להחזרי משכנתא אך בפועל לא יכולים לעמוד בכך.
האם הבנק חייב לתת לי משכנתא?
אפילו אם אתם עומדים בכללים המינימליים שבנק ישראל הכתיב, הבנק למשכנתאות עדיין יוכל לסרב לבקשת לקוח למשכנתא. בין יתר הכללים הבסיסים, בנק ישראל הגדיר את אחוזי המימון המקסימליים שבנק יוכל לתת למבקש משכנתא, כתלות במספר הדירות של המבקש. כך למשל, אם זו הדירה הראשונה (והיחידה) של המבקש, הבנק יוכל לתת לו משכנתא בגובה של עד 75% מגובה ערך הדירה.
כלל נוסף הוא שמשכנתא תינתן לאדם לתקופה העומדת על פחות מ- 30 שנים. עוד הגדיר בנק ישראל הגבלות על התמהיל שיוכל מבקש משכנתא לקבל והגבלות על גובה ההחזר החודשי עבור ההלוואה. יחד עם זאת יצוין שבנק לא יוכל לסרב למשכנתא משיקולים זרים.
משכנתא בחלקים
ראשית יצוין שמשכנתא בחלקים היא נפוצה כאשר קונים דירה חדשה מקבלן או דירה במחיר למשתכן, שם מבנה החוזה וסוג העסקה הם מתאימים יותר למשכנתא בחלקים. לעיתים, כחלק מהעסקה של רכישת הדירה, אנו צריכים לקחת משכנתא בחלקים ולא כסכום אחד וחד פעמי. נטילת משכנתא בחלקים עלולה לגרום לחוסר סדר ובלבול בתמהיל המשכנתא שאנו מתכוונים לקחת.
טעות בתמהיל המשכנתא או התנהלות לא מסודרת עלולה לגרום לנזק שיכול להסתכם לעשרות אלפי שקלים. ועל כן, נקדים ונאמר – רצוי להתייעץ עם גורם מומחה בעניין שמכיר את הצרכים שלכם ואת החומרים בתחום המשכנתאות, שכן התחום מסובך אפילו לאנשים שעוסקים בכך בחייהם באופן שוטף.
דוגמא של משכנתא בחלקים
לשם המחשת הדברים, נדגים כיצד עשויה להיות בנויה משכנתא בחלקים. כזכור, משכנתא בחלקים היא משכנתא שלוקחים במספר פעימות, כפי שנראה בדוגמא להלן, ניתן בכל פעם לקחת חלק עם סכום שונה מהסכומים הקודמים. למשל, אם קבענו כי לצורך קניית הדירה ניקח משכנתא העומדת על מיליון ₪ אז כך ניתן לסדר את התשלומים:
- 1/1/2021 – 350,000 ₪.
- 1/3/2021 – 350,000 ₪.
- 1/4/2021 – 300,000 ₪ (מעמד הכניסה לדירה).
לאילו דברים צריך לשים לב כאשר לוקחים משכנתא בחלקים?
בכדי לחסוך כסף לאורך החזר המשכנתא רצוי לפעול לפי הכללים שיוגדרו להלן. אחד מהפעולות החשובות היא סדר משיכת הכספים מסכום המשכנתא שלקחתם. בטרם נפנה לסדר שרבים ממליץ לפעול על פיו בעת נטילת משכנתא בחלקים, נסביר בכלל מה זה "תמהיל משכנתא".
מסלולי משכנתא אפשריים
כיום, בנקים למשכנתאות מציעים ללקוחותיהם מגוון של מסלולי משכנתאות, כתוצאה מהתחרות המשמעותית שקיימת בתחום והרצון לענות על צרכי הלקוחות. המסלולים נבדלים בניהם במספר קריטריונים כמו ריבית, הצמדה ותקופת פירעון.
בנקים יאפשרו לעיתים לשלב בין מספר מסלולים כדי "לפזר סיכונים" שטמונים בבחירת מסלול אחד, כך שלא תהיו חייבים לבחור מסלול אחד אלא לבחור יותר ממסלול אחד אשר יתפוס אחוז מסוים מהתמהיל. אלו הם המסלולים הנפוצים והעיקריים בשוק:
- מסלול משכנתא בעל ריבית קבועה ומשכנתא צמודה למדד – במסלול זה הקרן (סכום המשכנתא שהתקבל מהבנק) תהיינה צמודה למדד המחירים לצרכן. הריבית תהיה קבועה לאורך כל חיי המשכנתא. המשכנתא ניתנת בדרך כלל לתקופה של בין 4 ל- 30 שנים. המשכנתא הינה וודאית ביחס למסלולים האחרים.
- מסלול הפריים – במסלול זה אין הצמדה למדד, ההחזר החודשי נקבע בהתאם לריבית הפריים שנקבעת על ידי בנק ישראל. ריבית הפריים היא ריבית האשראי היציגה והמקובלת במשק, הריבית תתעדכן אחת לכל חודש ותפורסם ברשומות. שער הריבית בהלוואה הוא שער הפריים בתוספת 1.5%.
- מסלול מטבע חוץ – משכנתא שצמודה למטבעות נפוצים ומבוססים כמו דולר או יורו.
סדר משיכה במשכנתא בחלקים
אם כן, לאחר שבחרתם לקחת משכנתא בחלקים, יש לקבוע את תמהיל המשכנתא ואת הסדר בו תרכיבו את התמהיל. קיימים כאמור מספר רב של מסלולי משכנתא שניתן לשלבם על פי רצון הלקוח וצרכי הבנק, בטרם מגיעים לפגישה בבנק רצוי להגיע מגובשים ועם ידע בסיסי בתחום בכדי לקבל את העסקה הטובה ביותר עבורכם.
להלן סדר אפשרי למשיכת המשכנתא. שימוש בסדר עשוי להיות יעיל, נעשה בו שימוש רב בקרב לקוחות הבוחרים לקחת משכנתא בחלקים ומומחי משכנתאות רבים ממליצים עליו:
- ריבית קבועה – התשלום הראשון יהיה במסגרת ריבית קבועה. אף על פי שהריבית עלולה לרדת במשק (ואפילו אם היא תרד, הבנק לא בהכרח יסכים להורדת הריבית בעסקה), היא גם עלולה לעלות והמשכנתא תהיה יקרה יותר בהתאם, לכן רבים בוחרים לקבע את החלק הראשון במשכנתא.
- ריבית משתנה כל חמש שנים – ניקח את המשיכה השנייה על בסיס ריבית משתנה. הריבית המשתנה נקבעת על ידי כוחות השוק ובנק ישראל, ולא על ידי הבנק. יצוין שעל ריבית זו הבנק מוסיף עוד אחוז מסוים.
- פריים/ מט"ח – המשיכה האחרונה תתבצע על בסיס פריים או מט"ח. מומלץ להשאיר למשיכה האחרונה את מסלולי המשכנתא בעלות ריביות קצרות טווח, כלומר שהריבית משתנה בתדירות דיי גבוהה (פריים כל חודש והמטבע חוץ כל מספר חודשים). ריביות אלו אינן ניתנות לצפייה ועל כן, אם בוחרים לקחת מסלול זה, כדאי לשמור אותו לסוף, שכן אין סיבה לקחת אותם ראשונים.
סיכום
הרעיון שעומד בבסיס משכנתא בחלקים הוא דיי פשוט, אך בניית תמהיל המשכנתא היא מלאכה מורכבת, רצוי לנסות להבין אותה וכדאי להתייעץ עם גורם אשר בקיא בתחום בכדי למקסם את מה שניתן לקבל.
