משכנתא לבנייה עצמית היא הלוואה שונה מהותית ממשכנתא רגילה של נכס מוכן, השוני הוא בעיקר בתהליך קבלת המימון ולא באופן ההחזר – מבחינת החזר אז משכנתא לבנייה עצמית דומה למשכנתא רגילה שבה מחזירים בכל חודש חלק מהמשכנתא.
הבדלים בירוקרטים בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה
אם במשכנתא של דירה מוכנה מקבלן או יד שנייה מקבלים אישור על סכום מסוים מהבנק, בוחנים את ההצעות המשתלמות ביותר בין הבנקים, מעריכים את שווי הנכס ורושמים אותו בטאבו ואז פשוט מקבלים את המימון הדרוש לרכישה. אז משכנתא לבנייה עצמית שונה מאוד מתהליך זה והיא מורכבת יותר, כפי שכל תהליך הבנייה העצמית הוא מורכב הרבה יותר.
• צריך להראות לבנק תכניות ונתונים על השטח לבנייה
• להציג היתרי בנייה
• להראות תכניות בנייה מאושרות
• חוזה פיתוח
ובנוסף יש דרישות בירוקרטיות נוספות בהתאם לכל מקרה ספציפי. דרישות אלו נוסעות מהמורכבות של משכנתא לבנייה עצמית לעומת רכישת נכס מוכן והן משקפות חלק מתוספות הסיכון שהבנק המלווה לוקח על עצמו בניית בית מהיסוד לעומת רכישה ישירות מקבלן של נכס בנוי.
משכנתא לבנייה עצמית – מקבלים כסף לפי התקדמות הבנייה
הבדל משמעותי בין משכנתא לבנייה עצמית למשכנתא רגילה הוא באופן קבלת הכסף, לא מקבלים את כולו מראש כפי שנהוג ברכישה של נכס בנוי, גם כי מדובר על תהליך ארוך יותר ובעיקר כי הסיכון לבנק המלווה גדול יותר – אם הנכס כלל לא בנוי אז הוא לא שווה כלום ולכן הענקת כל סכום המימון הוא סיכון גדול מאוד. משכנתא לבנייה עצמית כוללת את קבלת הכסף בשלבים, כאשר ככל שמתקדמים בבנייה מקבלים יותר כסף בהתאם להערכת שווי של הבית. מומלץ לשקול רכישת פוליסת ביטוח משכנתא אשר תמנע הפסדים במקרה של הפסקת הבנייה.
קבלת הכסף במסגרת משכנתא לבנייה עצמית כרוכה בביצוע הערכת שווי של שמאי מטעם הבנק לאחר כל שלב של הבנייה ולפני קבלת סכום נוסף – למשל עבור בניית השלד הבנק יעניק רק את השווי שקבע הקבלן ומימון נוסף יתקבל רק לאחר השלמת השלד. רוב הבנקים מעניקים עד 70% מימון משוויו של השטח ומעלות הבנייה – כפי שנקבעה על פי שמאי ולא על פי ההוצאות או הסיכומים בפועל.
משכנתא לבנייה עצמית – תבנו על חריגות מהתכנון המקורי
בפרויקטים של בנייה עצמית תמיד יהיו חריגות מהערכות העלות הראשוניות – אפשר לבנות על זה בוודאות כמעט מוחלטת שהעלות המשוערת בתחילת הפרויקט תהיה נמוכה מאשר העלות בפועל. לכן התכנון וההתחשבות בעובדה זו הם קריטיים מבחינת משכנתא לבנייה עצמית. כאשר דנים מול הבנק לגבי המשכנתא וגובה המימון חייבים לכלול מרווח מסוים שמתחשב בחריגות מהתכנון המקורי. תכנון לא נכון או לחוץ מדי עשוי לגרום לכך שמגיעים לקבלת מימון מלא מהבנק לפני סיום הבנייה – ואז נשארים עם בית לא גמור ועם חוב גדול לבנק שיש להחזיר.
משכנתא לבנייה עצמית יכולה להתנהל ביעילות כאשר מתייעצים מראש עם גורם מקצועי כמו אדריכל או קבלן שייתן הערכת עלות שכוללת חריגות, ועל פי נתונים אלו להגיע לבנק למשא ומתן על משכנתא לבנייה עצמית.
בנוסף, יש להבין מראש כי העלויות של משכנתא לבנייה עצמית עבור מגרש שאין עליו עדיין היתרי בנייה, או על קרקע חקלאית שיש לבצע בה שינוי ייעוד, יהיו גבוהות יותר מאשר משכנתא רגילה וממשכנתא לבנייה עצמית רגילה – כי הסיכון על הבנק גדול יותר ולא ברור מתי הבנייה תחל בפועל.
בניית בית באופן עצמי, יחד עם משכנתא לבנייה עצמית הם תהליכים מורכבים ומתישים, אך התוצאה הסופית שווה את ההשקעה ויכולה אף לצאת זולה יותר.
