קבלת אישור עקרוני למשכנתא

מהי משכנתא ולמה היא צריכה אישור?

משכנתא הינה למעשה שם כללי האוגד בתוכו סוגים רבים של הלוואות השונות זו מזו במרכיבים שונים כמו סוג ההצמדה, תכיפות השתנות הריבית, אורכה של ההלוואה ודירוגה. בדרך כלל התשלום של החזר ההלוואה נעשה באופן חודשי המוסכם למדד מוסכם מראש.

שוק המשכנתאות הינו שוק פיננסי פעיל כחלק מהעובדה כי רוב התושבים הרוכשים דירה נעזרים במשכנתא מול מוסדות פיננסים כמו חברות ביטוח ובנקים. ברוב המקרים, המלווה מבטיח את זכויותיו הן בשלב המקדמי ע"י בחינה של סכום ההחזר והן במקרה של אי עמידה בחובות התשלומים באמצעות מנגנוני שעבוד למיניהם.

כך למעשה במקרים של פיגור בתשלומים יש צורך בפריסה מחדש אשר אי ביצועה גורר אכיפה משפטית אשר בסופה ייתכן כי המלווה יוכל לממש את השעבוד על ידי מכירתו של הנכס.

הליכי קבלת האישור מן הבנק

במידה ואדם מעוניין לרכוש דירה, עליו להסדיר את תשלום המשכנתא מול הבנק המטפל. הבנק עצמו בוחן את נתוניו הפיננסיים של האדם ואת יכולת השתכרותו, על מנת שיוכל להעריך באופן מיטיבי את יכולת ההחזר החודשי שיגולם בתשלום המשכנתא. בטרם תתקבל המשכנתא ישנו צורך לקבל מן הבנק למשכנתאות אישור עקרוני למשכנתא.

מהו אישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני למשכנתא הינו בעצם מסמך למועד מסוים אשר מאשרר את הוודאות לקבלת המשכנתא על הנכסים הרצויים. ועל כן ישנה חשיבות לקבל בטרם כריתת החוזה לרכישת הדירה אישור עקרוני מן הבנק אשר מפרט את היכולת והאישור הבסיסי לתשלום.

באישור ההלוואה מפורטים גובה ההלוואה מן הבנק למשכנתאות וכן את הריבית אשר הבנק דורש עבור ההלוואה. האישור כולל שורה של מסמכים אשר מחייבים להציג בפניה הבנק במידה והוא ימומש במקרה של הליך קניית דירה. חשוב לציין שמטרת האישור ותכליתה מהוות אישור עקרוני ומעין "הצהרת כוונות" באופן תיאורטי, ואין כאן התחייבות כל שהיא מן הבנק למשכנתאות באופן מעשי מיידי.

בדרך כלל תוקפו של האישור העקרוני הוא לשבועיים בלבד ולכן רצוי לבקש מן הבנק למשכנתאות את האישור העקרוני בסמוך או קרוב לכך למועד החתימה על העסקה לרכישת הדירה.

הליך קבלת אישור עקרוני למשכנתא

כאשר האדם המעוניין בקבלת האישור העקרוני ניגש אל הבנק למשכנתאות, הוא נדרש להציג שורה של מסמכים אשר מטרתם העיקרית הינה הצגה בפני הבנק את יכולת ההחזר הכלכלית של האדם המעוניין ואת מכלול התנאים לגיבוש תוכנית המשכנתא הרצויה והמותאמת אל האדם הספציפי.

כיום יש לציין כי הבנקים למשכנתאות מאפשרים את הגשת הבקשות לאישור עקרוני באינטרנט. יש לכך יתרונות וחסרונות אך היתרון העיקרי בבחירה בפרוצדורה זו היא כי זה יכול לזרז את ההליכים של הבדיקה ואת המשא ומתן בין המתעניין לבין הבנק.

למעשה המרכיבים המרכזיים אותם בוחן הבנק במהלך הבדיקה לשם קבלת האישור העקרוני הם הקריטריונים הבאים:
א.    מהו שווי הנכס, מהו מיקומו ולמה הוא משמש.
ב.    מהי מטרת ההלוואה- האם היא משמשת להשקעה או לשימוש משכנתא חוזר, האם זה לשם רכישת דירה או הלוואות נוספות.
ג.    מהי יכולת החזר ההלוואה הספציפיים של האדם בהתאם לשיעור ההחזר והמשכורות של המבקש של המשכנתא.
ד.    מהם אחוזי המימון של הבנק האפשריים המשתנים מבנק לבנק.

הליך קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא הינו מרכיב חיוני בהליך רכישה של נכס לצרכים שונים. במסגרת הליך זה-מתבצעות בדיקות שונות של הבנק למשכנתאות על פי רכיבים שונים ובהתאם לעסקה הספציפית. קבלת האישור העקרוני מאפשר חתימה מטיבית יותר לעסקה ומבטיחה את כוונת הבנק למשכנתאות המשקפת את יכולת ההחזר והצהרת כוונות הבנק.