משכנתא או שכירות?
במצבו של שוק הדיור בישראל נכון להיום (סוף 2012), כאשר מחירי הדירות גבוהים מאוד, בנק ישראל מטיל מגבלות על נטילת משכנתאות ואין צפי נראה לעין של ירידות מחירים, רבים שואלים את עצמם מה עדיף? משכנתא או שכירות? כולנו רוצים דירה או בית בבעלותנו, אך מצד שני אף אחד לא רוצה לשלם סכומים אדירים רק על הריבית וגם לרבים אין כלל המשאבים להיכנס להרפתקה הזו.
האם תשלומי המשכנתא יעלו יותר לעומת להישאר בשכירות ולחסוך כסף לעתיד? השאלות רבות וזהו ללא ספק נושא מורכב מאוד, נקווה שהמאמר הבא יספק תשובות וכיווני מחשבה שימושיים.
שאלה של מחיר
דבר ראשון, לגבי ההתלבטות בין משכנתא או שכירות, על פי גורמים מקצועיים רבים ובדיקות שנעשו בשטח – באזורי ביקוש גבוה יחסית – כאשר הדירה הרלבנטית לרכישה הינה קטנה יחסית וערכה נמוך יחסית, אזי כדאיות הרכישה ותשלום המשכנתא עולה לעומת המשך מסלול שכירות בדירה אחרת.
אמנם לא פשוט, עד בלתי אפשרי, למצוא דירות בעלויות של פחות ממיליון ש"ח באזורי הביקוש המרכזיים, אך מעט החוצה מהאזורים היקרים ביותר או בדירות קטנות יותר זה אפשרי.
במקרה שמדובר על דירה עם ערך נמוך יחסית, וכאשר לרוכשים יש הון עצמי בהיקף של 30%-40%, כדאי במקרים רבים לרכוש את הדירה. תשלומי המשכנתא יהיו זהים או אפילו זולים יותר מתשלום שכירות.
אך כאשר המחירים עולים וחוצים את רף מיליון השקלים, החזרי המשכנתא כבר מטפסים לעלויות של אלפי שקלים בחודש ולרוב ההחזר מתייקר לאורך השנים במידה מסוימת. במקרים אלו בהחלט יכול להיות שעדיף להישאר בשכירות, לחסוך כסף בצורה יעילה ומושכלת ובעוד כמה שנים לבצע את הרכישה עם יותר הון עצמי ואולי לאחר ירידות מחירים מסוימות.
שאלת ההון העצמי
לקראת סוף 2012 פרסם בנק ישראל תקנות חדשות לגבי שוק המשכנתאות, התקנות הן עבור הבנקים המלווים את המשכנתאות. תקנות אלו בעיקרן קובעות תקרת מימון שניתן לספק ללווי משכנתאות – 75% שיעור מימון לרוכשי דירה ראשונה, כאשר דרישות ההון העצמי עולות לכדי 50% לרוכשי דירות שניות.
תקנות אלו יוצרות מציאות שבה על מנת לקבל משכנתא ולרכוש דירה יש צורך "להביא מהבית" לפחות 25% מהכסף – כאשר מדובר על סכומים כוללים של דירה במעל מיליון ש"ח אז ההון העצמי הוא בהחלט משמעותי.
כמובן שיש דרכים שונות ומשונות לעקוף את המגבלות הללו, אך הן או לא חוקיות או לא כשרות ויכולות ליצור שלל סיבוכים. מבחינת השאלה האם עדיף משכנתא או שכירות? המצב בפועל יוצר מציאות שבה למי שאין שיעור ניכר יחסית של הון עצמי להעמיד לטובת הרכישה, מוטב לו להמשיך במודל השכירות ולחכות למצב כלכלי טוב יותר.
מובן שאפשר לקחת הלוואות מההורים וכיוצא באלו, אך זה רק מוסיף להתחייבויות ויקשה מאוד על ההתנהלות הפיננסית בשנים הבאות.
תחשיב כלכלי בהתאם למצב
ההתלבטות בין משכנתא או שכירות היא בהחלט מורכבת וקשה, גם תפעולית ופיננסית וגם רגשית – כי כולנו רוצים להיות בעלי דירה ולא "לזרוק" כסף על שכירות.
ברוב המצבים אפשר למעשה לבצע תחשיב כלכלי מתאים בהתאם למצב, הכוונה לבחון בצורה פיננסית מה עדיף – לשלם החזרי המשכנתא או לשלם שכירות. כפי שציינו קודם, יש לחשב את עלויות החזרי המשכנתא בהתאם למחיר הדירה וגם את ממוצע השכירות באזור הרלבנטי, כך אפשר לראות מה עדיף והאם בעוד כמה שנים של שכירות והשקעת החיסכון באפיק נכון ניתן יהיה להגיע לדירה ביתר קלות ופחות לחץ.
תלוי גם בתחזית
המרכיב האחרון בהחלטה לגבי משכנתא או שכירות הוא גם התחזית שלכם מהשוק. אם אתם צופים כי המחירים רק הולכים לעלות, אז ראוי שתרכשו דירה עכשיו ואולי אפילו תרוויחו עוד כמה שנים במכירה שלה, מצד שני כאשר יש צפי לירידות מחירים אז כמובן שרצוי לחכות ולהמשיך בשכירות בינתיים.
