ההסבר הפשוט של תהליך גרירת משכנתא הוא העברת השעבוד במסגרת הלוואת משכנתא מנכס אחד לנכס אחר.
משכנתא גוררים, לא פורעים
גרירת משכנתא הוא תהליך שלווים מבצעים כאשר הם מוכרים נכס ישן ורוצים לקנות נכס אחר וכאשר הם לא פרעו את המשכנתא הקיימת עבור הנכס הראשון אלא רוצים פשוט להמשיך לשלם אותה אך שמרכיב השעבוד יעבור לדירה החדשה כי כמובן שאי אפשר להשאירו על הדירה הישנה שנמכרה.
זהו המקרה הנפוץ של גרירת משכנתא. ישנם מקרים אחרים בהם לווים יבקשו לבצע גרירה שכזו, ובכל מקרה על מנת לגרור משכנתא חובה לקבל את אישור הבנק.
פרוצדורה של גרירת משכנתא
באופן עקרוני, גרירת משכנתא אינה שונה בהרבה מבקשת משכנתא רגילה, גם פה יש צורך להגיש מסמכים ולהראות נתונים פיננסיים שונים וגם פה הבנקים בוחנים את המקרה ספציפי באופן פרטני לפני מתן אישור לגרירה. אי לכך, חשוב לדבר עם הבנק לפני שרוכשים בפועל את הדירה החדשה, כדי לא להיות מופתעים ונטולי מימון ברגע האמת.
על בעלי המשכנתא להגיש לבנק את כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע גרירת משכנתא וכן לבצע את כל הדרישות המקדימות שעשויות להיות לבנק במקרים מסוימים. אם המסמכים תקינים והבנק מאשר את הבקשה לבצע גרירת משכנתא לנכס חדש אז התהליך מתקדם כך שהבנק מבטל את השעבוד על הדירה הישנה ומעביר אותה לחדשה.
תקנות ומגבלות לגבי גרירת משכנתא
תהליך של גרירת משכנתא הוא הליך בנקאי מוסדר ומפוקח וכמו משכנתאות רגילות גם במקרים אלו יש תקנות, נהלים ומגבלות על כל הצדדים. למשל, בנקים למשכנתאות אינם רשאים לסרב ללא סיבה מוצדקת ומוגדרת לבקשת ביצוע גרירת משכנתא וכמו כן אסור לו לשנות את תנאי המשכנתא – כי אז זו לו גרירה אלא משכנתא חדשה למעשה. אך יש מצבים בהם לבנקים יש זכות סירוב או שעולות מגבלות שונות לגבי הגרירה, כגון:
נושאי זכאות למשכנתא: אם המשכנתא הראשונה נלקחה על בסיס זכאות למשכנתא בתנאים מיוחדים, והלווים מבקשים לעבור למקום אחר שמשנה את תנאי הזכאות אז הבנק יכול לדרוש החזר של הטבות הזכאות ושינוי תנאי ההלוואה.
תוספות סיכון לבנק: אם המצב הכלכלי של הלווים השתנה, הנכס כולל רמת סיכון גבוהה יותר וכדומה אז הבנק רשאי לסרב לבצע גרירת משכנתא – ואז יש לבצע פירעון מוקדם ובקשת משכנתא חדשה מהבנק או בנק אחר.
אם הלווים זקוקים להלוואה נוספת: במקרים בהם מכירת דירה ישנה + גרירת משכנתא קיימת אינן מספיקות לתשלום על הרכישה יש צורך בהלוואה נוספת שלעיתים הלווים ייקחו מבנק אחר – עובדה שתיצור בירוקרטיה נוספת ועיכובים משמעותיים פוטנציאליים.
בנוסף, כמובן שלתהליך של גרירת משכנתא יש עלויות למיניהם כלי הבנק ויש להבין אותן מראש, אמנם לא עלויות גבוהות כמו במקרים מסוימים של פירעון משכנתא מוקדם אך בכל זאת כל שקל משפיע על המחיר הסופי ועל הכדאיות.
פרט נוסף שחשוב להבין מראש לגבי גרירת משכנתא הוא כי הרוכשים ישלמו למוכר הנכס, מהונם העצמי (ממכירת הדירה למשל), סכום השווה ערך ליתרת כספי המשכנתא שמבקשים להעביר (מה שנשאר להחזיר לבנק) ולהוסיף עד 15% – כך שיש לקחת זאת בחשבון כמובן.
צריכים דחייה של גרירת משכנתא – מקפיאים
אם הלווים מכרו את הדירה הישנה אך עדיין לא מצאו/קנו את החדשה אין להם לאן לגרור את שעבוד המשכנתא ולכן יש לבצע הקפאת משכנתא. בתהליך זה ממשיכים לשלם מדי חודש כרגיל אך יש צורך להעמיד עירבונות נוספים לבנק במקום דירה שנמכרה – ערבות בנקאית או פיתרון דומה.
